В конце марта Президент России объявил о нерабочих днях. Одновременно с этим конфликт интересов между арендатором и арендодателем нарастал с каждым днем. Уже с конца февраля арендаторы стали обращаться в наш адрес с запросами сначала о действиях, проводимых управляющей компанией по профилактике распространения коронавирусной инфекции, затем и с требованиями о предоставлении скидки на период нерабочих дней, вплоть до полной отмены арендной платы. Кто-то из арендаторов перестал вносить арендную плату в предусмотренные договором сроки, пытаясь таким образом улучшить свою переговорную позицию. Арендаторы негодовали, почему они должны платить арендную плату в прежнем объеме при закрытых офисах, а арендодатели – почему они должны отказаться от доходной части, продолжая эксплуатировать здания в полном объеме, имея финансовые обязательства перед поставщиками услуг, снабжающими организациями, собственным персоналом, налоговыми органами и кредитными учреждениями.

Говоря об арендаторах бизнес-центров, стоит отметить, что наиболее сильно ощутили на себе отрицательное воздействие пандемии  арендаторы  инфраструктурных объектов, у которых еще до начала ограничительных мер резко упала выручка,  так как люди стали бояться посещать места общего пользования для минимизации социальных контактов – опустели столовые, кафе, рестораны и фитнес-центры. Эта категория арендаторов была в числе первых обратившихся. Далее последовали обращения и от арендаторов офисной недвижимости, которым на законодательном уровне запретили пользоваться офисами.

О чем просили? Основная часть обращений содержала запрос о предоставлении скидок, вплоть до полной отмены арендной платы на период нерабочих дней.  Кто-то из арендаторов просил отменить не только арендную плату, но и плату за эксплуатационное и техническое обслуживание. Впервые в моей практике были предложены бартерные схемы оплаты.  Проактивная позиция в работе с арендаторами, нивелирование негатива на уровне двусторонних переговоров и сохранение партнерских отношений, несмотря ни на что, встали во главу угла. По результатам формального и неформального общения с арендаторами и проработав множество гипотез и стресс-сценариев, было принято решение разделить арендаторов офисной недвижимости на две группы, руководствуясь при этом принципом величины доли расходов, связанных с арендой и эксплуатацией помещения в общей доле расходов компании. К первой группе были отнесены арендаторы бизнес-центров класса А и Б, которые представляют собой крупные российские и международные компании, в меньшей степени пострадавшие во время пандемии COVID-19. Во вторую группу вошли арендаторы бизнес-центров класса С, а именно малый и средний бизнес, который  в полной мере ощутил на себе последствия пандемии, так как доля расходов на аренду в их бюджете составляет существенную часть всех расходов.

В соответствии с ФЗ от 01.04.2020, на основании кода ОКВЭД были выделены арендаторы, относящиеся к пострадавшим отраслям экономики, большинству из которых были интересны скидки на аренду на время действия ограничительных мер, а не отсрочки, предписанные на законодательном уровне. Был проведен анализ, кто из арендаторов продолжал полностью или частично свою деятельность во время ограничительных мер, а чья деятельность оказалась полностью под запретом, что позволило составить портрет арендатора/пула арендаторов каждого из объектов.

Главный принцип, которым руководствовалась компания во время пандемии – открытый диалог и сохранение партнерских отношений со всеми арендаторами. Большая нагрузка легла на менеджеров отдела аренды, так как настроение арендаторов могло меняться несколько раз во время разговора – депрессия, угнетение и чувство безысходности, к сожалению, стали привычными для многих в этот период. При этом правильный подход помогал сгладить негативные настроения, пока не была согласована окончательная стратегия взаимодействия.

Каков результат принятой стратегии? Сохранено 98% арендаторов, выровнены арендные потоки, сокращена до рабочего уровня дебиторская задолженность.

В случае наступления второй волны коронавируса, которая активно муссируется в СМИ, крайне важна политика государства. Весной государство на законодательном уровне впервые в истории современной России вмешалось во взаимоотношения арендатора и арендодателя, прописав сценарии поведения для каждого, что в значительной мере изменило веса их взаимоотношений. Многие арендаторы уже сейчас пытаются внести изменения в договоры аренды, предусмотрев повторение подобной ситуации, однако спрогнозировать что-то сейчас крайне сложно. Рынок совершенно точно меняется, и мы сейчас переживаем исторический момент трансформации арендных взаимоотношений. Каким он буден в дальнейшим, предсказать очень сложно. Однако, совершенно точно можно утверждать, что прежним он уже никогда не будет.

Какие выводы можно сделать?

  • Каждый кризис внезапен и непредсказуем, но его негативные последствия можно нивелировать, если как арендатор, так и арендодатель готовы сесть за стол переговоров и принять взаимовыгодное решение.
  • Крайне важно выстраивать партнерские отношения, в этом случае решение точно будет найдено.
  • Нет смысла садиться за стол переговоров без намеченной дорожной карты.  Продуманный план действий, оцифровка рисков помогут принимать взвешенные решения.

«Р7 Групп» – российская управляющая компания, в управлении которой  находятся такие знаковые объекты г. Москвы, как БЦ «Северная Башня», ЖК премиального класса «RedSide», сеть медицинских центров «К+31, а также другие объекты, расположенные в 32 городах России. Спектр услуг «Р7 Групп» охватывает все направления: от технической эксплуатации и профессиональной уборки до управления объектами коммерческой и жилой недвижимости.