По итогам второго квартала 2015 года Москва занимала первое место в Европе по ставкам капитализации премиальной офисной недвижимости, говорится в материалах исследования международной консалтинговой компании о состоянии рынков недвижимости крупнейших городов мира (Global Cities Report 2016). Этот показатель в столице России для офисов класса А составил 10–10,5% годовых. Для объектов класса В ставка капитализации еще выше — 11,5–12%. Для сравнения, в третьем квартале прошлого года ставка капитализации (cap rate) для офисов класса А в Москве составляла 9,25–9,75%. В материалах компании отмечается, что уровень cap rate в этом сегменте стабильно растет со второй половины прошлого года.

Ставка капитализации  рассчитывается как отношение между стоимостью актива и чистой операционной прибылью, которая создается этим активом. Используется для оценки бизнеса (объекта недвижимости) методом прямой капитализации — его стоимость определяют путем деления чистого годового дохода по проекту на cap rate. Соответственно при высоком значении cap rate инвестиционная стоимость объекта ниже.

На сегодня показатели cap rate (10–10,5% для класса А и 11,5–12% для класса В), остаются неизменными. Более высокая ставка капитализации, из европейских городов сейчас только в Киеве (13,5%), где политические риски оцениваются выше, чем в России.

Подтверждают наличие данной тенденции и в других консалтинговых компаниях. Высокий показатель требуемой нормы доходности (не путать с фактической доходностью текущих собственников объектов) показывает, что наш рынок рассматривается инвесторами как достаточно рискованный относительно европейских рынков. Это связано со сложной экономической ситуацией, с геополитическими рисками.

Текущая доходность собственников московских объектов тем временем снижается. Основная причина — высокий уровень вакантных площадей. Если в Центральном деловом районе Москвы, где расположены премиальные офисы, данная проблема стоит менее остро и уровень вакансий в классе А составляет всего 12,7%, то в среднем по городу показатель равен 17,6%.

В ценовом рейтинге  крупнейших премиальных офисных рынков Европы Москва занимает сегодня 13-е место с показателем $7735 за 1 кв. м (продажа). На первом месте со значительным отрывом закрепился Лондон, где «квадрат» качественного офиса предлагается покупателям в среднем за $27 569. Сопоставимые с британской столицей цены отмечены только в Цюрихе и Париже — $24 430 и $23 895 соответственно.

В Европе между тем наблюдается обратная тенденция. Средневзвешенная ставка капитализации европейской офисной недвижимости приблизилась к 4,9% — это самое низкое значение с третьего квартала 2007 года. Динамичный рост инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости Европы привел к снижению ставок капитализации коммерческой недвижимости на ключевых и периферийных рынках.

Повышение cap rate на рынке премиальных офисов в Москве свидетельствует о низкой инвестиционной активности в этом сегменте, высоких рисках, малом спросе и большом количестве свободных площадей. Для сравнения, в период кризиса конца нулевых (с четвертого квартала 2008 года по второй квартал 2009-го) в Москве, была зафиксирована максимальная в истории рынка ставка капитализации для офисов класса А — 12%. А в 2007 году — во времена инвестиционного и строительного бума на рынке офисов, присутствия большого числа российских и международных инвестиционных фондов, которые формировали высокий спрос на качественные активы, — cap rate был на минимальном историческом уровне — 8%.

Однако эксперты напоминают, что рынок с высокими ставками капитализации традиционно считается хорошим периодом для так называемых агрессивных инвесторов, которые готовы рисковать, покупая объекты по сниженным в кризис ценам. А после стабилизации рынка — продавать их за большую стоимость или получать высокий арендный доход. Сейчас на рынке наблюдаются циклические минимумы арендных ставок. Но возможная стабилизация ВВП уже в начале 2016 года создаст хорошие предпосылки и для стабилизации офисного рынка. Реальный интерес к некоторым столичным офисным объектам сейчас проявляют российские инвесторы, а также несколько компаний из стран Ближнего Востока, Китая, США и Чехии.

Позитивным фактором является уже то, что cap rate для премиальной офисной недвижимости Москвы сейчас можно посчитать. Еще в начале текущего года вычислить доходность для офисов класса А из-за неопределенности на рынке было крайне сложно, однако сегодня ситуация несколько улучшилась. В первую очередь это связано с относительной стабилизацией на рынке аренды офисных помещений.

 

Источник: РБК