Источник изображения: Бизнес-центр "Алексеевская башня"
Откуда возникает «бесполезная» площадь
Строго говоря, бесполезной ее можно назвать с определенной натяжкой: холлы и вестибюли, лестницы, технические и хозяйственные помещения, санузлы – неотъемлемая часть любого здания. Вот только их размер будет отличаться в зависимости от архитектурно-планировочных решений. Например, в дореволюционных особняках присутствуют огромные парадные лестницы – красивые и занимающие очень много места, а площадь этажей при этом слишком мала. В объектах «советской» постройки – множество коридоров и неэффективное расположение лестнично-лифтовых групп, занимающее до 30% общей площади. Однако нерациональностью архитектурного подхода или loss-синдромом грешат и современные здания. Чтобы арендная плата не вызывала у вас удивления и шока, ориентируйтесь на нормы и показатели коэффициента потерь.
Источник изображения: Деловой центр "Диапазон"
Сколько вешать в граммах
Коэффициент потерь рассчитывается следующим образом: S общая площадь / S арендопригодная. (rentable area / usable area — R/U) При этом он считается и для каждого этажа в отдельности, и для помещения в целом. Общие площади распределяются пропорционально площадям, занимаемым арендаторами. Приемлемые показатели loss factor для офисов класса А составляют 12-18%, для класса В – не выше 20%. В складской недвижимости данные значения могут быть выше. При площади офиса в 100 «квадратов» и коэффициенте 12% арендатор заплатит за 112 м2, а при коэффициенте 20% - уже за 120 м2.
Источник изображения: Бизнес-парк "АРМА 4-5"
BOMA vs БТИ
Что такое площадь, измеренная по стандартам БТИ, известно всем. BOMA (Building Owners and Managers Association) – северо-американская организация владельцев офисной недвижимости, разработавшая собственные стандарты в области оценки коммерческой недвижимости. Измерения при этом производятся по внутренней поверхности стен без учета площади колонн. Таким образом, площадь офиса по стандарту BOMA автоматически будет больше, чем по расчетам БТИ. В большинстве российских регионов пока используют традиционный метод расчетов, но Москва уверенно склоняется к стандартам американских коллег. Они более прозрачны и ясны, считают девелоперы и брокеры, и помогают оценить прибыльность проекта еще на этапе проектирования.
Источник изображения: МФК Башня "Федерация, Восток"
В каких зданиях наименьший коэффициент потерь?
В рационально спроектированных. Это строения с шагом колонн не менее 8 х 8 м, площадью этажа от 1 000 м2, лестницей, лифтами и санузлами, расположенными в центре этажа, открытой планировкой офисов. Здания с высоким коэффициентом тоже можно привести к приемлемым показателям, но для этого потребуется перепланировка.
Итак, при поиске офиса обратите особое внимание на R/U коэффициент. В конечном счете он окажет существенное влияние на размер вашей арендной платы. А если нужно что-то уточнить, задавайте вопросы и получайте ответы от экспертов AMO!
