По итогам 3-го квартала 2014 года объём качественных офисных площадей на московском рынке вырос на 6% и составил 16,5 млн м². Площадь офисных объектов класса А достигла 3,5 млн м², класса B — 13 млн м².

Объёмы строительства увеличились в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 3-м квартале 2014 строители ввели в эксплуатацию 452 000 м² офисных площадей. Общий объём нового строительства за 9 месяцев составил 966 000 м². Более половины новых объектов относится к классу А.

Развивается строительство за пределами ТТК. Из новых бизнес-центров 3-го квартала 2014 только 18% находятся в ЦАО. Площадь большинства новых объектов в центре не превышает 10 000 м². Наибольшие объёмы строительства мы наблюдаем на западе Москвы. За 9 месяцев здесь появилось 212 000 м² новых офисных площадей.

За 3-й квартал 2014 объём чистого поглощения офисной недвижимости вырос на 300 000 м². Всего за 3 месяца собственники сдали 560 000 м². Это на 535 000 м² больше суммарного объема спроса 2013 г.

Наибольший интерес арендаторы проявляют к зданиям класса А. В 3-м квартале собственники сдали 278 000 м² таких площадей. Это 52% от общего объёма поглощения. Рост поглощения стал следствием снижения цен и высокой конкуренции между собственниками. В классе B+ поглощение офисных площадей достигло 228 000 м². Значительно вырос спрос на офисы класса B-. За 9 месяцев этот показатель увеличился на 225 000 м² и составил 53 000 м².

По количеству сделок с недвижимостью за 3-й квартал 2014 г. лидируют предприятия сферы услуг. Количество обращений от них за 9 месяцев выросло с 17% до 26%. Продолжает падать спрос со стороны финансовых компаний. К концу сентября их доля в общем объёме спроса составила 11%.

Растёт количество сделок по пересогласованию условий. Чтобы сократить расходы арендаторы стремятся сохранить за собой помещение и пересмотреть условия аренды. Многие компании из-за нестабильной экономической ситуации стремятся купить помещение.

 

С июля по октябрь 2014 средний уровень вакантных площадей на московском рынке недвижимости достиг 14,7%. С начала года этот показатель вырос на 4,5%. Большая часть свободных офисов относится к классу А. В этом классе пустует 24,5% объектов. Рост доли вакантных площадей аналитики связывают с увеличением объёмов строительства.

Наибольшее количество свободных офисов сконцентрировано на северо-западе и западе Москвы. В первой половине 2014 г. здесь начали работу 3 крупных бизнес-центра — Президент Плаза, Миракс Плаза, корп. Д, Mebe One Khimki Plaza. Недостаток свободных площадей наблюдается в СВАО и СЗАО. В центре столицы на 4,5% увеличилось предложение в классе B+, в сегментах А и B- доля вакантных площадей не изменилась.

РайонКласс АКласс Б
ЦАО22%8%
СВАО до ЧТК0%11%
СВАО после ЧТК-*28%
ВАО до ЧТК51%10%
ВАО после ЧТК-*4%
ЮВАО до ЧТК60%10%
ЮВАО после ЧТК-*11%
ЮАО до ЧТК2%13%
ЮАО после ЧТК-*17%
ЮЗАО до ЧТК52%12%
ЮЗАО после ЧТК39%23%
ЗАО до ЧТК64%29%
ЗАО после ЧТК3%17%
СЗАО до ЧТК-*0%
СЗАО после ЧТК70%12%
САО до ЧТК18%8%
САО после ЧТК28%9%

*в этом сегменте отсутствуют объекты данного класса.

Уровень арендных ставок в 3-м квартале 2014 заметно снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако колебания курса рубля негативно сказались на расходах арендаторов. Средняя стоимость аренды офиса класса А в долларовом эквиваленте снизилась с начала года на 5% и составила $740. В рублёвом эквиваленте эта сумма составляет 29 000 руб. в год, что на 12% больше, чем в прошлом квартале. Аналогичная ситуация наблюдается в сегментах B+ и B-.

Децентрализация офисной недвижимости повлекла снижение арендных ставок. Благодаря росту предложения за 9 месяцев 2014 г. снизились арендные ставки на офисы без отделки на западе и востоке столицы. Самая дорогая недвижимость класса А располагается в ЦАО и САО Москвы, класса B — в ЦАО и ЮАО. Высокие арендные ставки в этих районах обусловлены дефицитом вакантных площадей и низкими объёмами нового строительства.

РайонКласс АКласс Б+Класс Б
с отделкойпод отделкус отделкойпод отделку
ЦАО$940$805$760$655$505
СВАО до ЧТК$700-*$500$510$310
СВАО после ЧТК-*-*$295$225$290
ВАО до ЧТК$550$550$560$290$235
ВАО после ЧТК-*-*$515-*$280
ЮВАО до ЧТК-*-*$380$420$260
ЮВАО после ЧТК-*-*$375-*$360
ЮАО до ЧТК$795-*$485$460$360
ЮАО после ЧТК-*-*$420$230$325
ЮЗАО до ЧТК$750$585$710$585$455
ЮЗАО после ЧТК$710-*$590$575$450
ЗАО до ЧТК$670$850$695$600$410
ЗАО после ЧТК-*-*$385$420$360
СЗАО до ЧТК-*-*-*-*-*
СЗАО после ЧТК$500$435$500$290$310
САО до ЧТК$905$745$540$395$400
САО после ЧТК$405$370$230$410$230

Арендные ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов.
*в этом сегменте отсутствуют предложения помещений данного класса и данного состояния;
**ЧТК - четвертое транспортное кольцо.