Крупные компании уже столкнулись с дефицитом больших офисных площадей: найти помещение площадью более 10 000 м2 в столице очень сложно. Наличие собственного здания поможет им существенно сэкономить на собственной аренде и заработать, сдав излишки площадей в аренду сторонним фирмам. Продажа «лишних» помещений быстрее окупит вложения, однако стабильный и растущий доход обеспечивает только аренда.
Насколько привлекательно строительство бизнес-центров с точки зрения инвестиций? Посмотрим, что говорят эскперты рынка:
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM, Москва
«Оценка инвестиционного проекта в недвижимости является концентратом факторов. Взяв за основу планируемую капитализацию бизнес единицы, "стоимость денег", просчитав риски и издержки, подвергнув анализу прогнозы консультантов по динамике роста или падения рынка, также, рассмотрев другие факторы, можно сделать выводы о привлекательности строительства объекта недвижимости. Что касается физического строительства бизнес-центра, аналогично, необходим индивидуальный подход и оценка. В Москве, например в ЦАО, целесообразна реконструкция. В регионе, имея 2 Га, коммуникации, дорогу, целесообразно строительство. Средний срок окупаемости офисного здания, расположенного за пределами ТТК в Москве, площадью 13-20 тыс. м2 составляет 15-20 лет».
Источник изображения: Бизнес-центр "Метрополис, стр. 1"
Максим Аронов, Управляющий партнёр ГК РОСТ.ФОНД, Санкт-Петербург
«Если говорить про рынок Петербурга, то мы видим достаточно устойчивый спрос IT-компаний на строительство бизнес-центров для своих собственных нужд. После ввода в эксплуатацию башни Газпрома, вторая волна роста спроса, которую можно сейчас ожидать - конечно, не в таком объёме, как переезд Газпрома - это переезд Верховного суда, который потянет за собой и перемещение целого ряда обслуживающих и связанных с ним компаний. Это даст дополнительный всплеск спроса на офисные пространства, и в фокусе будет опять та же Петроградская сторона, где будет расположен Верховный суд, Васильевский остров, центральные районы, приморская часть. Поэтому, я предполагаю, что Петербург в этом плане может быть интересен в будущем для строительства новых бизнес-центров».
Источник изображения: Бизнес-центр "Перспектива"
Решит ли Build-to-suit проблему дефицита качественных площадей на рынке коммерческой недвижимости?
Схема built-to-suit, обозначающая строительство под конкретного заказчика, сегодня занимает около трети российского рынка складских помещений. По оценкам специалистов, ее доля на рынке офисов в ближайшие два-три года вполне может достигнуть отметки в 50%. При вышеуказанной окупаемости проекта сроком в 5 лет, уже на 6-й год собственник не платит за помещение, а зарабатывает на нем.
Привлечение девелоперов избавляет от сложных многоуровневых коммуникаций с различными организациями. Кроме того, это положительно скажется на сроках и качестве строительства. Идея сэкономить, привлекая нескольких подрядчиков, предложивших лучшую цену, на деле в 99% случаев оборачивается головной болью, повышением затрат и несоблюдением сроков. В целом built-to-suit позволяет сэкономить 30-40% по сравнению с покупкой аналогичного по площади и характеристикам объекта.
Источник изображения: Бизнес-центр "Домников"
Таким образом, у компании, которой требуются большие площади, есть три варианта:
- Аренда офиса. Финансовая нагрузка при этом варианте наиболее равномерна, но риски связаны с долгим поиском объекта и сроком действия договора;
- Покупка готового здания и адаптация его под себя. Наиболее затратный механизм;
- Строительство по схеме built-to-suit. Недостаток – сам срок строительства, в течение которого компании потребуется снимать офис в аренду.
Второй и третий вариант привлекательны тем, что компания становится собственником здания и получает материальные активы, под которые сможет впоследствии кредитоваться. Покупка готового бизнес-центра на первый взгляд, экономит время. На деле найти подходящий вариант в определенной локации – задача маловыполнимая даже в Москве. А переделка здания принесет дополнительные затраты. Очевидно, что BTS-схема заслуживает пристального внимания.
Мы опросили экспертов о перспективах формата built-to-suit в сегменте офисной недвижимости и узнали, что выгоднее - построить "под заказ" или арендовать и получили следующие комментарии:
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM
«Перспективы в текущих условиях законодательного регулирования отрасли, обязывающих капиталовложениях и прочих факторах ничтожны. Доля BTS за 10 лет выросла с 0,1 % до 0,3%. Роста нет. В РФ выгоднее аренда, при благоприятном климате - BTS целесообразнее».
Источник изображения: Бизнес-центр "Атлантик"
Что и где строить, чтобы заработать
Пожалуй, самая сложная задача для будущего собственника – сориентироваться в тенденциях российского бизнеса и угадать, какие офисные форматы будут востребованы в течение ближайших 10-15 лет. Здесь стоит вспомнить резкий «крах» формата кабинетно-коридорной планировки: подобные бизнес-центры оказались в проигрыше по сравнению с новоформатными зданиями openspace, потеряли в классности здания и соответственно, в размере арендной ставки.
Когда речь идет о многомиллионных вложениях, цена ошибки может быть слишком высока. На рынке есть объекты BTS, которые в силу своей специфики экспонируются по 7-10 лет. Офисные помещения со свободной планировкой гораздо практичнее: их всегда можно «нарезать» по запросу арендаторов, а при необходимости быстро восстановить изначальную конфигурацию.
Источник изображения: Бизнес-центр "Аэроплаза"
Какое здание строить
Офисные небоскребы – удел крупных девелоперов. БЦ среднего и небольшого размера не менее востребованы при наличии качественной инженерии и инфраструктуры. Немало компаний предпочитает относительно камерную обстановку, а не соседство с десятками других. Решающее значение при выборе проекта будет иметь маркетинговый анализ конкурентов – какие здания в городе пользуются спросом, а какие простаивают:
- Офисные здания высотой более 5-6 этажей востребованы только в городах-миллионниках;
- 75% запросов в небольших российских городах приходится на офисы площадью 25-50 м2;
- Гораздо проще получить разрешение на строительство малоэтажного здания, чем на строительство высотного, если оно лоцируется в историческом центре города;
- На отделку здания приходится 20% затрат – ремонт проще выполнить в малоэтажном БЦ;
- Солидному БЦ потребуется парковка – лучше подземная.
Источник изображения: МФК "Город Столиц, Северный блок"
Какую локацию выбрать
Арендная ставка напрямую зависит от месторасположения БЦ. В небольших городах офисные здания сосредоточены в центре и вблизи центра. Ситуация на рынке Москвы иная: площадок под строительство в пределах Садового (а тем более Бульварного) кольца осталось немного, поэтому девелоперы активно рассматривают и другие локации с хорошей проходимостью. Главное требование – близость транспортных развязок, метро или остановок наземного транспорта. В выборе локации есть еще один нюанс: ее оснащенность инженерными сетями. Удаленность коммуникаций существенно повысит стоимость строительства, даже если удастся сэкономить на приобретении самого участка.
Земельный участок можно купить или приобрести в аренду на длительный срок (25-50 лет): второй вариант выгоднее в экономическом отношении. В Москве стоимость земли станет самой большой статьей расхода для девелопера: к цене добавится 40% обременения.
Источник изображения: МФК "Северная башня, подъезд 2"
Архитектурное решение
Концепция офисного здания, его архитектура и планировки – это ключ к успеху проекта. Арендаторы предпочитают БЦ с современным и презентабельным экстерьером, а также свободную или смешанную планировку. Кабинетно-коридорная планировка, как было сказано выше – наследие прошлого: если loss factor (коэффициент потерь) в таких помещениях превысит 20%, класс здания упадет до С. При создании проекта необходимо провести трафик-анализ, учитывающий нагрузки на лестницы, лифты и эвакуационные пути, а также предусмотреть возможность перепланировки и объединения соседних помещений.
Сложность заключается и в выборе планировки «под себя». Например, если здание предназначается под банк с хранилищем, найти на него впоследствии покупателей будет сложно. Это же касается других нестандартных планировочных решений: завышенные или заниженные потолки, окна необычной конфигурации, террасы и балконы, двусветные холлы и лобби и тд.
Источник изображения: МФК "Легенда Цветного"
Инженерия
Проектирование инженерных систем в БЦ имеет свои особенности – например, для серверных комнат необходимо бесперебойное электропитание. Важный момент: помимо обеспечения здания необходимыми мощностями грамотный проект должен быть направлен на оптимизацию коммунальных платежей. Это подразумевает использование энергосберегающих технологий и детальную проработку систем электро- и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования.
Источник изображения: Бизнес-центр "Quadroom"
Собственная инфраструктура
В проекте БЦ необходимо предусмотреть наличие внутренней инфраструктуры: потребуется как минимум зона ресепшн, переговорные комнаты, кафе или столовая для сотрудников и арендаторов. В средних по площади зданиях разумно выделить зону для ритейла – она принесет дополнительный доход и будет востребована арендаторами.
Источник изображения: Бизнес-центр на Красной Пресне
Внутренняя отделка здания
В БЦ существуют две группы помещений – рабочие зоны и места общего пользования. Правильный подбор материалов для их отделки обеспечит презентабельность интерьеров и простоту клининга:
- Модульные покрытия (например, плиточный ковролин, подвесные потолки) более ремонтопригодны, чем рулонные;
- Матовые фактуры проще чистить;
- Важный фактор для арендаторов – акустический комфорт (использование шумопоглощающих материалов);
- Нейтральные цвета поверхностей станут универсальным решением, а яркие, скорее, оттолкнут, нежели привлекут арендаторов.
Хорошая новость: на отделке офисных помещений сегодня тоже можно сэкономить – если еще 5-6 лет назад 80% отделочных материалов были импортного производства, то сейчас в России представлены аналоги того же уровня, которые стоят существенно дешевле.
Источник изображения: Бизнес-центр "Японский дом"
Какие форматы бизнес-центров востребованы у арендаторов?
По мнению Вадима Казберова, Операционного Директора City&MallsPFM в Москве наиболее востребован формат бизнес-центров класса B/B+ с паркингом, рядом с метро или МЦК с конкурентной арендной ставкой за кв. м. Что касается класса "А"в центре Москвы, то он будет востребован среди западные компаний, гос. корпораций, нефтегазовым сектором. Содержание класса «А» внутри Садового кольца омрачено - кадастровая стоимость выше рыночной, прогрессирующая ставка налога, падение спроса, снижение ставок, отсутствие паркинга, сложности при проведении СМР (фасад, реконструкция).
«Если говорить о рынке Санкт-Петербурга, то те бизнес-центры класса «А», которые считались таковым, условно, 5-6 лет назад, концептуально уже не соответствуют тем потребностям, которые сейчас есть у будущего арендатора. Запросы трансформируются, в том числе и в силу каких-то ментальных изменений в обществе, в силу роста культуры заказчика. Сейчас есть явный спрос на “офис будущего”, на office environment, который будет добавлять качество пребывания в бизнес-центре. Поэтому если есть потребность в качественной среде, то, наверное, вопрос будет стоять не о том, будет это класс «А» или «В», а будет касаться именно его содержания. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим смещение в сторону именно качества среды, которая формируется внутри бизнес-центра. И тот, кто быстрее сможет нащупать эти вещи, эти потребности будущего арендатора, и окажется тем победителем, который унесёт с этого рынка хорошую маржу», - комментирует Максим Аронов, Управляющий партнер ГК Рост Фонд.
Источник изображения: Бизнес-центр "Полтавская"
Готов ли рынок к переменам
Так ли радужны перспективы built-to-suit в офисном сегменте? Разумеется, в любой схеме есть свои подводные камни, а по большому счету, доля у built-to-suit зависит от общей ситуации на рынке и активности девелоперов. Для рядового потребителя – небольших компаний-арендаторов – нет никакой разницы в схеме строительства. А дефицита малых площадей в столичных бизнес-центрах пока нет.
Built-to-suit актуален только для крупных компаний, которым требуются офисы в 10 000 м2 и больше. При всех плюсах и выгодах схемы застройщик должен оценить риски, связанные с реализацией своего проекта:
- Его востребованность на рынке (маркетинговый анализ окружения).
- Возможность последующей продажи объекта.
- Сроки строительства: договор между застройщиком и девелопером должен предусматривать возможность расторжения или получения скидки в случае нарушения сроков.
- Поиск арендаторов на объект. Если компания не специализируется в сфере недвижимости, потребуется помощь риэлторов, а также расходы на маркетинг и продвижение БЦ.
- Поиск внешней управляющей компании или организация собственной. Это необходимо для оптимизации затрат.
В свою очередь, некоторые девелоперы относятся к built-to-suit с настороженностью: в случае расторжения договора объект «повиснет» на их плечах. Если проект специфичен, реализовать его будет совсем непросто, а это ведет к простою здания и убыткам. Маржинальность сделки при BTS меньше, однако, меньше и риски в целом. Получение якорного арендатора на этапе строительства – успех, и девелоперы это понимают.