Более 90% вакантных площадей формата стрит-ретейла в Москве в феврале 2015 года сдаются в аренду по рублевым ставкам. Более того, для большинства помещений, на ставки аренды, которые номинированы в долларах, наблюдается фиксация верхней и нижней границы валютного коридора, что, по сути, делает и эти ставки рублевыми.

Эксперты отмечают, что новые сделки, заключенные в 2014 году, а также пересмотр условий по действующим договорам происходили в рублях, и данная тенденция сохранится на протяжении 2015 года. По прогнозам, рынок стрит-ретейла может вообще уйти от долларовой аренды.

По оценкам аналитиков, помещения с нефиксированными долларовыми арендными ставками в текущей ситуации остаются наименее интересными для арендаторов. Собственники таких объектов будут вынуждены пересмотреть политику формирования коммерческих условий в целях привлечения спроса.

В текущей ситуации валютные ставки на помещения уличной торговли неактуальны, и сами такие помещения неликвидны. Несмотря на это, они присутствуют на рынке в связи с тем, что владельцы таких уличных торговых помещений зачастую физ. лица, которые не осведомлены о реалиях и тенденциях рынка аренды.

Долларовые арендные ставки были приемлемы для торговых операторов только на растущем рынке, таким образом, будет крайне сложно убедить их вернуться к валютным ставкам аренды в ближайшие три-пять лет. Учитывая то пагубное влияние, которое оказал кризис 2014 года на предпринимателей, сегодня крайне сложно найти качественного платежеспособного арендатора, что позволяет ретейлерам диктовать свои условия сотрудничества.

Москва выбыла из тройки лидеров

В течение 2014 года серьезно скорректировались бюджеты на аренду помещений стрит-ретейла, часто в сторону снижения. Девальвация рубля с последующей инфляцией привели к снижению покупательной способности населения. Это привело к падению уровня розничных продаж и, как следствие, сокращению маржи арендаторов стрит-ретейла. Вследствие этого торговые операторы в случае рассмотрения помещения в аренду готовы тратить в среднем на четверть меньше, чем в начале 2014 года. К примеру, бюджет банков на помещения площадью 100–500 кв. м снизился на 40% – до 600 тыс. руб. в месяц, ресторанов и кафе – почти на 34%, до 2 млн руб. в месяц за помещение площадью свыше 600 кв. м, бюджет продуктовых магазинов сократился не так существенно – на 10%, до 900 тыс. руб. в месяц за 1 тыс. кв. м.

Арендные ставки на помещения стрит-ретейла по основным торговым зонам Москвы

По итогам 2014 года Москва опустилась на четвертое место в рейтинге европейских городов по максимальной ставке аренды в стрит-ретейле. За год показатель снизился на 25% – до $4,5 тыс. долл. за кв. м в год, или 212,9 тыс. руб. (по среднему курсу за 4-й квартал – 47,3). В настоящий момент ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы уступают максимальным показателям улиц Парижа ($21,7 тыс.), Лондона ($16,5 тыс.) и Мюнхена ($5,2 тыс.). В свою очередь во второстепенных коридорах Москвы (например, Мясницкая, Покровка, проспекты) максимальная ставка аренды снизилась примерно на 30% – до $2,5 тыс. за кв. м в год, или 118,2 тыс. руб. (по среднему курсу за 4-й квартал – 47,3).

В течение 2014 года спрос арендаторов перефокусировался на недавно обновленные пешеходные зоны. По прогнозам экспертов, в 2015 году эти коридоры удержат свои позиции в числе наиболее востребованных; самыми перспективными можно назвать следующие улицы: Кузнецкий Мост, Никольскую, Пятницкую, Маросейку и Покровку. Помимо этого, ожидается достаточно стабильный спрос на второстепенные коридоры в спальных районах ввиду того, что продуктовые супермаркеты, дискаунтеры и сети магазинов у дома планируют активно развиваться в нынешнем году. Обычно такие ретейлеры формируют значительную долю в общем объеме спроса – около 20–40%.

Под давлением активной ротации арендаторов стрит-ретейла доля свободных площадей продолжила свой рост. В основных коридорах за прошлый год она увеличилась на 4 п.п. – до 9%, а во второстепенных − на 10 п.п. (до 20%). Ожидается, что к концу 2015 года эти показатели существенно не изменятся, если собственники будут готовы предложить лояльные условия и смогут максимально облегчить арендаторам затраты на переоборудование или техническое оснащение помещений по новым договорам аренды.

В ближайшее время не исключается появление такой тенденции в стрит-ретейле, как переход на арендный платеж в формате невысокой фиксированной ставки и процента от товарооборота арендатора. Ранее последняя из упомянутых схем арендных платежей применялась только для якорей и крупных арендаторов в торговых центрах. На данный момент в стрит-ретейле это актуально для некоторых крупных операторов продуктовых сетей, но ряд других ретейлеров также рассчитывают в ближайшее время добиться коммерческих условий, сформированных подобным образом.

Источник: rbc.ru