Количество качественных площадей в бизнес-центрах классов А и В в Москве заметно сократилось. Специалисты AMO.RU делятся своим мнением, почему возникла подобная ситуация, и как она может повлиять на рынок в 2018 году.

Немного цифр

Сегодня объем рынка офисных площадей в столице составляет 20,3 млн кв. м. Из них 22% приходится на класс А, 37% на класс В+ и 41% на класс В-. При этом девелоперы, оценившие дефицит объектов класса А, сегодня сосредоточены именно на них. Если в позапрошлом году доля таких бизнес-центров составляла всего 26% от новостроек, то в прошлом показатель вырос до рекордных 90%. Проблема в другом: долгожданные объекты превратились в привычный долгострой. Слишком долго они ждали своих арендаторов, тоже переживающих не лучшие времена.

Что строим?

В 2018 г Москва получила 380 000 кв. м новых офисных площадей (на 9% больше, чем в 2016). Из них больше половины (60,5%) было введено в эксплуатацию в IVквартале. Показатель рекордный, но на количество вакантных площадей он почти не повлиял. Просто в одно и то же время на рынок вышли четыре крупных объекта:

При этом практически все площади в них были реализованы на момент открытия. Строительство бизнес-центров под конкретного заказчика – очевидный выход для девелоперов. И эта тенденция сохранится и в нынешнем году. Прогнозируемый объем ввода новых помещений, скорее всего, останется на прежнем уровне - 350-400 тыс. кв. м или немного вырастет. И большинство из площадей составят объекты, которые девелоперы «разморозят» - уже анонсированные на рынке.

Кто и что арендует?

Еще один прорыв: в 2017 г в Москве было куплено и арендовано 1,28 млн кв. м офисных помещений. Это самый высокий показатель за последние 5 лет. Если в период кризиса существенную долю арендаторов (почти 30%) составляли государственные структуры, то уже в прошлом году их количество сократилось до 17%. Традиционный интерес к высококачественным помещениям проявляют банки и финансовые организации, возросла доля представителей IT–сферы, сферы услуг и торговли.

Большинство сделок аренды пришлось в прошлом году на офисы площадью до 1000 кв. м. Время, которое брокеры тратят на подбор помещений для крупных компаний, может достигать полугода – в пределах ТТК таких офисов очень мало, а готовых ко въезду (с полной отделкой) – еще меньше. Поэтому пока крупные компании «раскачиваются» медленно: если собственник готов смягчить условия аренды, они предпочитают оставаться на старом месте. А вот небольшие по размеру фирмы гораздо более мобильны и легко меняют локацию, если это обещает им хороший поток клиентов и комфортные условия.

«Почем офис сдаете?»

Ставки аренды стабилизировались. Посмотрим значение средних ставок и сравнение показателя с IVкварталом 2016:

  • Класс А - 25 000 руб/м2 (- 2%)
  • Класс В+ - 16 000 руб/м2 (0%)
  • Класс В-  - 14 000 руб/м2 (+ 4%).

Очевидно, что объекты класса В пока в выигрышном положении, если для компании-арендатора основополагающим фактором переезда является арендная ставка. Поэтому снижение ставок в этом сегменте не прогнозируется, а небольшое повышение, напротив, возможно.

Москва не резиновая

Все просто: спрос на качественные площади стабильно увеличивается, а предложение пошло на убыль. 
Что же ждет рынок офисной недвижимости?

  • Во-первых, девелоперы крупных бизнес-центров будут искать якорных арендаторов на этапе строительства. Это выгодно обеим сторонам сделки.
  • Во-вторых, продолжат развиваться и застраиваться так называемые деловые кварталы (в том числе объекты реновации в бывших промышленных зонах) и бизнес-парки за пределами центра столицы.

Так что арендаторам стоит поторопиться: ликвидных площадей в востребованных районах по разумным ценам остается все меньше, а желающих их арендовать с каждым днем все больше и больше. Это, несомненно, может привести к росту арендных ставок в обозримом будущем.

Если вы находитесь в поиске качественного офиса по выгодной цене, заходите на AMO.RU. Благодаря удобным инструментам: анализу спроса, конкуренции, отзывам от клиентов после просмотра, аналитическим онлайн-срезам,  удобному каталогу объектов со скидками, можно заключать выгодные сделки по аренде офисных помещений.