Сегодня, в середине 2014 года, в отличие от презентабельных бизнес-центров класса А, расположенных в центре столицы и уже ощутивших падение спроса на свои помещения, бизнес-центры класса В+ с большой парковкой и разумной ценовой политикой, находящиеся хотя и за пределами ТТК, но удобно расположенные рядом с автомагистралями для подъезда на автомобиле или на общественном транспорте, пока чувствует себя достаточно уверенно. Заполняемость практическая полная, поступление арендных платежей происходит в полном объеме и в срок. Темпы ротации арендаторов, если смотреть только на цифры в отчётах, сильно от предыдущих годов не отличаются. Но все это только на первый и неглубокий взгляд, потому что благополучие это кажущееся и зыбкое.
Процессы рецессии и стагнации, затронувшие многие отрасли экономики, продолжаются, а бедственное положение производственных компаний в нашем сегменте рынка проявляется следующим образом:
Изменился качественный состав арендаторов, формирующих спрос на офисные помещения в БЦ класса В, расположенные не в центре города, а именно: раньше большинство наших клиентов, арендующих площади по 250-500 кв. м., составляла офисная часть (бухгалтеры, ИТР, проектировщики, маркетологи) производственных, строительных и инжиниринговых компаний, а также представительства иностранных компаний; арендаторами офисов от 600 до 1000 кв. м. являлись торговые компании федерального масштаба; офисы от 1000 и выше кв.м. занимали представители крупных, но не «топовых» международных компаний.
Такие площади компании снимали на длительный - от 5-7 лет - срок. Небольшие помещения занимали маленькие компании – партнёры и дочерние компании, вышеперечисленных арендаторов покрупнее, или Start-up. Компании, ищущие помещения в БЦ «средней руки», представляли собой новые, расширяющиеся или «отпочковывающиеся» от более крупных российские компании, а также выходящие на российский рынок иностранные компании.
Сейчас производственные компании, проектные бюро, просидевшие на одном месте по несколько лет, либо сокращают занимаемые площади, либо переезжают в промзоны, уплотняясь на производственных площадях. Такие клиенты как адвокаты, частные детективы, консультанты и аутсорсинговые бухгалтеры просто переезжают на дом, а на их место приходят арендаторы, которые занимаются той же деятельностью, но желающие съехать из центра города.
Анализируя результат опросов, проводимых среди съезжающих из бизнес-центра арендаторов, о том, что побудило их принять такое решение, мы видим, что соотношение клиентов, переезжающих в более качественные, лучше расположенные или собственные помещения (т.е. растущих), к клиентам, выезжающим с целью сэкономить или даже свернуть экономическую деятельность (т.е. угасающих), которое в 2011-2012 гг. было 40 на 60 %, в 2013-2014 гг. резко изменилось и составляет уже 10 на 90%.
Спрос на удобные и недорогие помещения есть, но это уже совсем другой срез. Сегодня среднестатистический арендатор, приходящий на просмотр освобождающегося помещения в БЦ нашего уровня, это компания, выезжающая из центра города, или из БЦ класса А, или из большего помещения с целью минимизации текущих расходов, в том числе и сокращения издержек на содержание офиса.
Новые компании, которые только регистрируются, уже не Start-up, а «реинкарнация» или «обломки» распавшихся бизнесов. Снизилось почти до ноля количество клиентов, желающих производить отделку и перепланировку помещений «под себя», заказывающих дизайн-проекты своих офисов, закупающих новую мебель, клиенты в большинстве случаев проявляют интерес к возможности арендовать полностью готовое, хоть и не очень свежее, помещение с бывшей в употреблении мебелью. Арендные отношения с такими компаниями не обещают быть долгими. То есть, «подпитка» БЦ класса В новыми арендаторами происходит за счёт оттока их из более дорогих помещений. Этот поток конечен. По ощущениям, его может хватить максимум на год.
Только две категории арендаторов чувствуют себя достаточно хорошо, чтобы расширяться – сырьевые компании с участием государства и подрядные организации, получающие заказы от госкорпораций и госкомпаний, естественных монополистов и прочих нерыночных структур. Это шаткая основа для благополучия БЦ.
Вывод напрашивается следующий: если в ближайшее время в нашей стране не будут приняты меры, активизирующие бизнес-среду, например, существенные послабления в налоговой нагрузке на бизнес или иные меры стимулирования развития, и не произойдёт ощутимого улучшения климата в российской экономике, то к середине 2015 г. нужно готовиться к устойчивому падению спроса на помещения в БЦ и в нашей ценовой категории.
