Стресс-сценарий: что происходит с офисами в кризис?
Пару месяцев назад мы писали, что рынок растёт, и торопили менять офис тех, кто об этом подумывает. Теперь меняться приходится всем. В этой статье мы собрали идеи, как собственникам, арендаторам и консультантам достойно пройти кризис.
Что происходит?
За первый квартал 2020 года уровень вакантных офисных площадей в Москве успел снизиться ещё на 1 п.п. по сравнению с нашей декабрьской оценкой, достигнув рекордных 7%. Объём ввода новых площадей превысил прошлогодний показатель в два раза.
Большинство агентств и консультантов по офисной недвижимости в мире выпускали обзоры, полные радужных перспектив на 2020 год. И мы не стали исключением. Собственники ожидали дальнейшего роста арендных ставок.
Однако всё изменилось в одночасье.
Сейчас, пока мы находимся в период "карантина" сложно строить прогнозы, но объём новых сделок аренды может оказаться ниже уровня 2014 года (ниже 750,000 кв. м). Важное отличие кризиса 2020 года от кризиса 2014 года - небольшое количество новых площадей. Если до кризиса 2014 года в Москве было введено 4,1 млн кв. м офисных площадей, то за последние 5 лет - не более 2 млн.
Это позитивный конъюнктурный фактор. Если бы не длительный простой ряда отраслей, мы бы прогнозировали быстрое восстановление рынка.
Ещё одно отличие в том, что большинство договоров предусматривают арендные ставки в рублях, что может частично смягчить удар девальвации рубля на фоне падающих цен на нефть по арендаторам. Непрямым образом девальвация может отразиться на всех.
Большинство БЦ и ТЦ в мире простаивают. Эксперты предвидят как минимум 6-месячное падение.
Есть и более суровые прогнозы, в которые не хочется верить.
В середине марта крупные компании, особенно с open-space, где быстро распространяются вирусы, стали переводить сотрудников на “домашние офисы” и удалённые переговоры. В некоторых компаниях эти эксперименты оказываются удачными, в некоторых не очень.
Возникает резонный вопрос: как компании будут возобновлять привычные рабочие процессы после снятия ограничений?
1 апреля вышел срочно подготовленный 98-ФЗ об арендных каникулах для ряда бизнесов. Далее политика в отношении арендных каникул стала стремительно уточняться. 3 апреля Правительство постановило предоставить отсрочку по арендным платежам нежилой недвижимости для отраслей, пострадавших от эпидемии, на уровне 50 или 100% (в зависимости от официального режима) вплоть до 1 октября. Коммунальных платежей отсрочка не касается.
Ситуация настолько нестандартна, что у властей не оказалось готового плана действий. Зоны ответственности между федеральными и региональными властями определяются в процессе, а постановления и указы не исключают разночтений. Разные игроки интерпретируют решения властей по-разному, что вызывает суматоху. Например, из упомянутого Постановления непонятно, смогут ли арендодатели требовать продления договоров с арендодателями вместо отсрочки. После шока 2014 года такая практика помогла многим реструктурировать договора.
Некоторые эксперты ожидают переоборудования офисов в гибкие пространства, а также роста рынка коворкингов. Возможно мы увидим усиление миграции из постоянных офисов в коворкинг прстранства.
Распространяются мнения, что рынок коммерческой недвижимости никогда не вернётся к докризисному состоянию. Изменения носят системный характер. Причин несколько:
- Онлайн-гиганты как Amazon забирают весь рынок, хороня слабые офлайн-компании;
- Закредитованность экономики, и без того высокая, растёт многократно. Аренду уже прекращают платить, собственники лишаются части выручки;
- Стартапы, IT, консалтинг и прочие белые воротнички осваивают удалённую работу;
- Люди начинают учитывать присутствие вирусов в общественной жизни, что снижает их готовность возвращаться в густонаселённые офисы.
Последний пункт кажется наивным, но это так.
Вирусный фактор имеет и обратный эффект - возможное увеличение стандарта площади офиса в расчёте на человека. Гибкие пространства могут стать ещё актуальнее на этом фоне. Экологическое издание Clean Technica допускает, что многие сектора экономики перейдут на формат работы, в котором офис - это место переговоров и временных рабочих мест. К этому австралийское издание “Commercial real estate” добавляет ещё одну функцию офиса - место сбора команды с целью подчеркнуть чувство общности.
По мнению Clean Technica, для офисной недвижимости в ближайшие годы можно предвидеть следующие тренды:
- Низкая динамика нового строительства;
- Сокращение высокобюджетных реноваций;
- Повышение эффективности эксплуатации площадей, включая энергоэффективность.
Многие ожидают стремительного возвращения рынка к “обычному” состоянию. Но даже если весь бизнес вернётся в офисы, волатильность ставок может быть высокой, и арендаторы с собственниками будут ожесточенно бороться за инициативу на ценовом поле.
Навигация через шторм
Контекст мы вкратце описали. Теперь рассмотрим антикризисные идеи, которые выглядят обещающими, для каждой стороны рынка.
Во время предыдущих рецессий, как мы уже писали, арендодатели неохотно расставались со своей инициативой в определении ставок.
Падающий рынок рано или поздно становится “рынком покупателя”, но сегодня на офисном рынке действуют факторы “липкости” цен: долгосрочные контракты с фиксированными ставками и фактическое продолжение работы бизнеса.
Наиболее подготовленные собственники уже сейчас предлагают своим резидентам антикризисные программы и в переговорах и стараются находить компромиссные решения для обеих сторон.
Не следует рассчитывать на возвращение к докризисному состоянию. Бизнесу точно будут нужны другие офисы: скорее всего меньше по площади, но это не главное. Поскольку роль офиса в деловой жизни меняется, преимуществом будут пользоваться бизнес-центры, которые научатся предоставлять своим резидентам дополнительную ценность сверх квадратных метров. В этом направлении уже есть лидеры.
Удалённая работа может стать значимой частью жизни каждой компании. Поэтому офис должен обеспечивать безупречную связь и условия для видеоконференций. Сюда входят широкополосный интернет, защищённый wi-fi с максимальным покрытием, качественные мобильные камеры, плазмы и микрофоны, возможность одновременно организовать несколько помещений разного размера для переговоров.
Ещё один тренд, усиленный текущим кризисом - требовательность арендаторов к экологической обстановке в офисе. Наши прошлогодние исследования показывают, что наибольшим спросом пользуются самые базовые, но жизненно необходимые условия: качество воздуха, освещённость и температура.
Перестройка
Хорошая идея для собственника - использовать период запустения для ремонта. Но вкладывать огромный капитал в реновацию на заре рецессии без понимания, какие усовершенствования принесут доход во время спада и после него, было бы самоубийством. Сейчас нужно вкладывать в реально необходимые улучшения.
Собственнику пустующего объекта важно провести ремонт и обслуживание инженерных систем здания. В первую очередь - системы вентиляции. Приточная и вытяжная системы должны быть полностью исправны и синхронизированы, обеспечивая воздухообмен не менее 60 кубов три раза в час на человека. Воздушные фильтры необходимо регулярно менять. В случае долгосрочного усугубления инфекционной обстановки стоит запастись фильтрами абсолютной очистки и даже ионизаторами воздуха. Чем здоровее будет обстановка в вашем бизнес-центре, тем больше ваши шансы привлечь арендаторов, чьи особенности бизнес-процессов не позволяют им держать штат на удалёнке, а также повысить привлекательность офиса для специалистов, которые колеблются между возвращением в офис и удалёнкой.
На выходе из рецессии бизнес будет склонен к экономии. Чтобы перезапустить основные процессы, придётся сокращать расходы на всё необязательное. Компаниям нужны будут офисные решения со следующими особенностями:
- низкорисковые;
- не требующие вложений в ремонт и отделку;
- быстро масштабируемые в большую и в меньшую сторону.
В условиях непредсказуемости актуальны резкие изменения рыночной стратегии. Один из возможных нестандартных манёвров - диверсификация за счёт выкупа арендаторов или самостоятельного открытия востребованных бизнесов на своей площади.
Другой манёвр - изменение условий начисления аренды. Это актуально для ТЦ.
Некоторые эксперты ожидают развития рынка субаренды. Ряд компаний могут найти в субаренде удачную стратегию сокращения операционных рисков. Для конечных арендаторов субаренда похожа на неспециализированный коворкинг, также сокращая их риски. Размер этого рынка определится в течение года.
Для агентств. Назревшие перемены в работе
Системные изменения начались не вчера. Мы с партнёрами наблюдали их годами и уже писали о необратимых изменениях, например о том, что агентства больше не являются эксклюзивными владельцами информации о вакантных площадях.
На смену банальному обладанию базой приходит искусство консультанта по недвижимости: понять потребности как клиента так и собственника и предложить решение, максимально выгодное обоим. В нашей работе резко растёт доля бизнес-консалтинга на основе системного понимания бизнеса, а не только недвижимости. Впрочем, даже без степени МВА консультант по недвижимости нужен. Играя на стороне спроса или на стороне предложения, он становится лишним элементом. Играя на стороне рынка, консультант нужен всем.
Арендатору консультант может подсказать, какие есть скрытые расходы в том или ином помещении: ОРЕХ, не включённый в ставку, высокий коэффициент потерь и т.д. Он предлагает понятный выбор из нескольких заведомо выигрышных вариантов.
Собственнику консультант помогает, предлагая помещение максимальному количеству перспективных клиентов. Он также помогает организовать продвижение и привести в порядок ценообразование.
Рынку больше не нужен человек с доступом к базе. Нужен эксперт, который сформирует комплексное решение, способное вывести бизнес как арендатора, так и арендодателя на иной уровень. А в кризисных условиях - обеспечить выживание обоих.
Когда бедствие терпят и арендаторы, и собственники, брокеры и консультанты по недвижимости оказываются в любопытном положении.
Возможно, ещё никогда возвращение рынка к балансу не было настолько в руках консультантов. Только самые квалифицированные, глубоко понимающие бизнес, смогут помочь всем сторонам договориться и пройти кризис достойно и вместе. Поэтому в сложившейся, непростой ситуации, без помощи квалифицированного консультанта невозможно обойтись.