Жилая недвижимость четко сегментирована: первичный и вторичный рынок, апартаменты, элитные квартиры, дома и коттеджи, эконом, бизнес и премиум-классы. Сегментирована и коммерческая недвижимость:

  • Офисы;
  • Ритейл;
  • Склады;
  • Гостиницы;
  • Узкопрофильные здания: кафе, рестораны, банки и тд.

Поэтому, чтобы решить, покупать ли коммерческую недвижимость, необходимо определиться: это будет вложение в собственный бизнес или получение рентного дохода?

Помещение для бизнеса

Логично, что человек, который приобретает помещение для бизнеса, в состоянии посчитать свои доходы и расходы. Но на практике многие представители мелкого бизнеса (особенно в сфере ритейла) не всегда просчитывают, принесет ли прибыль их магазин, если компании придется платить за аренду + коммунальные платежи и прочие расходы. Что это означает? Магазин окупается. Но не окупаются вложения в помещение. Выгодно ли подобное инвестирование? Нет, хотя внешне все выглядит вполне приемлемо. Это «бизнес ради бизнеса». Деньги, потраченные на покупку собственного помещения, могли бы принести гораздо больше прибыли, если пустить их в оборот.

Вторая проблема, с которой столкнется собственник – невозможность оценить потенциал района. Он не знает (или не учитывает), какие объекты будут возведены здесь в ближайшие 3-5 лет. Между тем, открытие по соседству крупного гипермаркета, перенесение автобусной остановки, закрытие выхода метро может «убить» весь собственный бизнес.

Помещение как рентный доход

В этом случае инвестор рассчитывает на получение ежемесячного дохода от сдачи помещения в аренду, при этом помещение остается его активом. Долгое время наиболее популярным видом таких инвестиций оставались жилые квартиры, однако сегодня срок их окупаемости заметно вырос, а доходность упала. Коммерческая недвижимость в этом плане выигрывает: срок ее окупаемости составляет 7-10 лет против 20-ти для квартир. Но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Источник изображения:   Бизнес-центр «Лотос»   

Квартиры и апартаменты

«Входной билет» на этот рынок ниже, чем в коммерческом сегменте. Традиционно в России квартиры покупаются для детей, а пока дети растут, арендная плата становится неплохим подспорьем для бюджета семьи. Похожий вариант выбирают и люди, желающие обеспечить себе спокойную жизнь на пенсии – они сдают принадлежащую им недвижимость и живут на ренту.

К преимуществам отнесем и то, что профессионального опыта для сдачи квартиры в аренду не нужно (чего не скажешь о магазине или офисе). Более того, на рынке сегодня работают компании, профессионально управляющие жилой недвижимостью – при необходимости им можно доверить управление квартирой. Третье преимущество – ликвидность. Квартиру или апартаменты продать легче. Как легче и приобрести жилье на стадии строительства, а значит – сэкономить на покупке. Четвертое преимущество – возможность сдавать жилье посуточно.

Минусы квартир:

  • Существует риск нарваться на арендаторов-мошенников;
  • Арендаторы могут нанести существенный урон квартире, и потребуется ремонт;
  • Высокой ликвидностью обладают не все квартиры. Максимальный спрос приходится на дешевое жилье, но и доход у собственника в этом случае будет меньше;

Чтобы подсчитать окупаемость вложений, учитывайте налоги на квартиру и коммунальные платежи. Иначе расчет будет неточным. Не забудьте, что доход от сдачи квартиры также облагается налогом, и «теневой бизнес» возможен здесь лишь до поры-до времени.

Источник изображения:   МФК «Город Столиц, Северный блок»

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

С точки зрения окупаемости – безусловно, да. С одной оговоркой: если эта недвижимость ликвидна. Трендом последних 20-ти лет была покупка квартир (или помещений), расположенных на первых этажах строящихся домов. Такие помещения сдавались под небольшие магазины или офисы компаний. Но как мы уже отметили выше, основной проблемой для инвестора в этом случае становилась застройка района. Грубо говоря, пока парикмахерская или булочная – одна на квартал, поток клиентов будет стабильным. Как только поблизости открываются объекты-конкуренты, поток рассеивается, и бизнес может стать убыточным.

Наибольший интерес у частных инвесторов сегодня вызывают офисы, склады, помещения под мини-гостиницы или хостелы. И в каждом случае необходим тщательный расчет инвестиционной окупаемости объекта. Доверить его лучше профессионалам: цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени. 

Минусы коммерческой недвижимости:

  • Высокая стоимость;
  • Большая конкуренция;
  • Поиск арендаторов займет больше времени;
  • Необходим детально проработанный договор аренды;
  • У небольших и недорогих помещений ротация арендаторов выше;
  • Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
  • Рынок нежилых помещений напрямую завязан на экономике и может существенно колебаться.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в период стабилизации рынка? Если помещение расположено в хорошей локации, имеет удачную планировку и оснащено качественной инженерией, то такой объект будет ликвидным. Просчитайте оба варианта: размер вложений и корректную арендную ставку для квартиры и нежилого помещения. Это поможет вам сориентироваться.