Искусство управлять

Строительство и эксплуатация высотных зданий – это архитектурное и инженерное искусство. Архитектурное воплощается во внешнем облике здания. Инженерное  заключено в технических решениях, позволяющих не только реализовать красивую архитектурную «оболочку», но и создать условия для эксплуатации самого здания, а также организовать комфорт и безопасность для сотрудников.

Рядовые сотрудники офиса не догадываются, насколько сложной является инженерная «начинка» небоскреба. Это не только обеспечение электричеством, теплом и водой. Сюда относится и обеспечение помещений свежим воздухом (летом – прохладным, зимой – теплым), обеспечение безопасности (система контроля доступа и видеонаблюдение), обеспечение легкого перемещения с помощью лифтов и эскалаторов, обеспечение пожарной безопасности. Все эти системы работают в автоматическом режиме под постоянным контролем эксплуатирующего персонала. Кроме того, системы взаимосвязаны между собой, чтобы в случае возникновения аварийных ситуаций они не создавали проблем при эвакуации персонала.

Процесс проектирования высотного здания – это уже искусство, так как необходимо учесть все возможные аспекты деятельности персонала в здании. Уже на стадии строительства необходимо привлекать к этому процессу профессионалов в области эксплуатации. С целью минимизации ошибок проектирования и строительства, управляющие компании зачастую стараются взять технический надзор за проведением строительно-монтажных работ, чтобы провести аудит и своевременно скорректировать запланированные технические решения. Высотный бизнес-центр – это сложный организм, который требует непрерывного контроля за состоянием всех его инженерных систем.

Нормативная база

Инженерные системы высотных зданий регламентируются теми же нормативными документами, которые применяются и для обычных зданий. Однако в 2018 году был утвержден новый свод правил: «Здания и комплексы высотные. Правила эксплуатации». Он устанавливает современные требования к эксплуатации высотных объектов с учетом градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных требований. Их применение позволит повысить уровень безопасности объекта в ходе эксплуатации.

Документ также регламентирует правила содержания прилегающей территории, порядок приемки объекта в эксплуатацию после текущего и капитального ремонтов, состав, ведение и хранение технической эксплуатационной документации.

Двигаясь вверх

Функционирование небоскребов невозможно без скоростных лифтов. Их стабильная работа крайне важна для высотного здания, так как в случае экстренной ситуации некорректная работа лифтов может помешать быстрому доступу людей на первый этаж здания. Именно поэтому все работы, обеспечивающие бесперебойное функционирование лифтов, должны проводиться регулярно.

Наиболее часто встречающаяся проблема высоток, связанная с лифтами – время ожидания и переполненность кабин. К примеру, в БЦ «Северная Башня» всего 34 лифта, при этом специально разработанная система движения позволяет разводить потоки людей, чтобы максимально минимизировать скопление людей. Более того, в прошлом году лифты были запрограммированы на безостановочное движение при достижении 70% от его максимальной грузоподъемности, а скорость движения увеличена до 1,6 метров в секунду.

Автоматизация

Процесс эксплуатации здания невозможно представить без современных IT-разработок. Прежде всего это автоматизированные системы контроля параметров самого здания и его инженерных систем. Кроме того, такие системы могут автоматически регулировать параметры, управлять освещенностью помещений, температурой и влажностью воздуха, обеспечивать контроль доступ и управлять автоматическим пожаротушением. Также возможно осуществление ручного управления всеми системами из одной точки.

Перенимая опыт коллег

Все больше внимания уделяется «зеленым» характеристикам здания.

БЦ «Северная Башня» - яркий пример инновационного «зеленого» здания. Это первый объект в ММДЦ «Москва-Сити», получивший сертификат BREEAM (с рейтингом Good) и первое в СНГ офисное здание площадью более 100 000 кв.м, сертифицированное по BREEAM-in-Use.

BREEAM - система экологической оценки зданий, созданная в Великобритании в 1990 году. Оценка проводится по девяти категориям, которые имеют разный вес в финальном результате. Наиболее важными являются энергоэффективность, здоровье и благополучие резидентов, транспортная доступность и экономия воды.

Сертификация зданий в соответствии с требованиями международных стандартов экологического строительства является распространенной практикой во всем мире. Эксплуатация подобного объекта обладает рядом особенностей: раздельный сбор мусора, создание микроклиматических зон, непрерывная работа над повышением энергоэффективности. Арендаторам в таких зданиях работать намного комфортнее, а для управляющей компании престижно иметь «зеленое» здание в своем портфеле.

 

Источник: Партнерский материал от компании «Р7 Групп»