Built-to-suit актуален только для крупных компаний, которым требуются офисы в 10 000 м2 и больше. При всех плюсах и выгодах схемы застройщик должен оценить риски, связанные с реализацией своего проекта:

  1. Его востребованность на рынке (маркетинговый анализ окружения);
  2. Возможность последующей продажи объекта;
  3. Сроки строительства: договор между застройщиком и девелопером должен предусматривать возможность расторжения или получения скидки в случае нарушения сроков;
  4. Поиск арендаторов на объект. Если компания не специализируется в сфере недвижимости, потребуется помощь риэлторов, а также расходы на маркетинг и продвижение БЦ;
  5. Поиск внешней управляющей компании или организация собственной. Это необходимо для оптимизации затрат.

В свою очередь, некоторые девелоперы относятся к built-to-suit с настороженностью: в случае расторжения договора объект «повиснет» на их плечах. Если проект специфичен, реализовать его будет совсем непросто, а это ведет к простою здания и убыткам.  Маржинальность сделки при built-to-suit меньше, однако, меньше и риски в целом. Получение якорного арендатора на этапе строительства – успех, и девелоперы это понимают.

Схема built-to-suit сегодня занимает около трети российского рынка складских помещений. По оценкам специалистов, ее доля на рынке офисов в ближайшие два-три года вполне может достигнуть отметки в 50%. При вышеуказанной окупаемости проекта сроком в 5 лет, уже на 6-й год собственник не платит за помещение, а зарабатывает на нем.

Привлечение девелоперов избавляет от сложных многоуровневых коммуникаций с различными организациями. Кроме того, это положительно скажется на сроках и качестве строительства. Идея сэкономить, привлекая нескольких подрядчиков, предложивших лучшую цену, на деле в 99% случаев оборачивается головной болью, повышением затрат и несоблюдением сроков. В целом built-to-suit позволяет сэкономить 30-40% по сравнению с покупкой аналогичного по площади и характеристикам объекта.

Таким образом, у компании, которой требуются большие площади, есть три варианта:

  • Аренда офиса. Финансовая нагрузка при этом варианте наиболее равномерна, но риски связаны с долгим поиском объекта и сроком действия договора;
  • Покупка готового здания и адаптация его под себя. Наиболее затратный механизм;
  • Строительство по схеме built-to-suit. Недостаток – сам срок строительства, в течение которого компании потребуется снимать офис в аренду.

Второй и третий вариант привлекательны тем, что компания становится собственником здания и получает материальные активы, под которые сможет впоследствии кредитоваться.  Покупка готового бизнес-центра на первый взгляд, экономит время. На деле найти подходящий вариант в определенной локации – задача маловыполнимая даже в Москве. А переделка здания принесет дополнительные затраты.  Очевидно, что BTS-схема заслуживает пристального внимания. 

Мы опросили экспертов о перспективах формата built-to-suit в сегменте офисной недвижимости и узнали, что выгоднее -  построить "под заказ" или арендовать и получили следующие комментарии:

Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM

«Перспективы в текущих условиях законодательного регулирования отрасли, обязывающих капиталовложениях и прочих факторах ничтожны. Доля BTS за 10 лет выросла с 0,1% до 0,3%. Роста нет. В РФ выгоднее аренда, при благоприятном климате - BTS целесообразнее».