Когда речь идет о многомиллионных вложениях, цена ошибки может быть слишком высока. На рынке есть объекты BTS, которые в силу своей специфики экспонируются по 7-10 лет. Офисные помещения со свободной планировкой гораздо практичнее: их всегда можно «нарезать» по запросу арендаторов, а при необходимости быстро восстановить изначальную конфигурацию.
Какое здание строить
Офисные небоскребы – удел крупных девелоперов. БЦ среднего и небольшого размера не менее востребованы при наличии качественной инженерии и инфраструктуры. Немало компаний предпочитает относительно камерную обстановку, а не соседство с десятками других. Решающее значение при выборе проекта будет иметь маркетинговый анализ конкурентов – какие здания в городе пользуются спросом, а какие простаивают:
- Офисные здания высотой более 5-6 этажей востребованы только в городах-миллионниках;
- 75% запросов в небольших российских городах приходится на офисы площадью 25-50 м2;
- Гораздо проще получить разрешение на строительство малоэтажного здания, чем на строительство высотного, если оно лоцируется в историческом центре города;
- На отделку здания приходится 20% затрат – ремонт проще выполнить в малоэтажном БЦ;
- Солидному БЦ потребуется парковка – лучше подземная.
Какую локацию выбрать
Арендная ставка напрямую зависит от месторасположения БЦ. В небольших городах офисные здания сосредоточены в центре и вблизи центра. Ситуация на рынке Москвы иная: площадок под строительство в пределах Садового (а тем более Бульварного) кольца осталось немного, поэтому девелоперы активно рассматривают и другие локации с хорошей проходимостью. Главное требование – близость транспортных развязок, метро или остановок наземного транспорта. В выборе локации есть еще один нюанс: ее оснащенность инженерными сетями. Удаленность коммуникаций существенно повысит стоимость строительства, даже если удастся сэкономить на приобретении самого участка.
Земельный участок можно купить или приобрести в аренду на длительный срок (25-50 лет): второй вариант выгоднее в экономическом отношении. В Москве стоимость земли станет самой большой статьей расхода для девелопера: к цене добавится 40% обременения.
Архитектурное решение
Концепция офисного здания, его архитектура и планировки – это ключ к успеху проекта. Арендаторы предпочитают БЦ с современным и презентабельным экстерьером, а также свободную или смешанную планировку. Кабинетно-коридорная планировка, как было сказано выше – наследие прошлого: если loss factor (коэффициент потерь) в таких помещениях превысит 20%, класс здания упадет до С. При создании проекта необходимо провести трафик-анализ, учитывающий нагрузки на лестницы, лифты и эвакуационные пути, а также предусмотреть возможность перепланировки и объединения соседних помещений.
Сложность заключается и в выборе планировки «под себя». Например, если здание предназначается под банк с хранилищем, найти на него впоследствии покупателей будет сложно. Это же касается других нестандартных планировочных решений: завышенные или заниженные потолки, окна необычной конфигурации, террасы и балконы, двусветные холлы и лобби и тд.
Инженерия
Проектирование инженерных систем в БЦ имеет свои особенности – например, для серверных комнат необходимо бесперебойное электропитание. Важный момент: помимо обеспечения здания необходимыми мощностями грамотный проект должен быть направлен на оптимизацию коммунальных платежей. Это подразумевает использование энергосберегающих технологий и детальную проработку систем электро- и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования.
Собственная инфраструктура
В проекте БЦ необходимо предусмотреть наличие внутренней инфраструктуры: потребуется как минимум зона ресепшн, переговорные комнаты, кафе или столовая для сотрудников и арендаторов. В средних по площади зданиях разумно выделить зону для ритейла – она принесет дополнительный доход и будет востребована арендаторами.
Внутренняя отделка здания
В БЦ существуют две группы помещений – рабочие зоны и места общего пользования. Правильный подбор материалов для их отделки обеспечит презентабельность интерьеров и простоту клининга:
- Модульные покрытия (например, плиточный ковролин, подвесные потолки) более ремонтопригодны, чем рулонные;
- Матовые фактуры проще чистить;
- Важный фактор для арендаторов – акустический комфорт (использование шумопоглощающих материалов);
- Нейтральные цвета поверхностей станут универсальным решением, а яркие, скорее, оттолкнут, нежели привлекут арендаторов.
Хорошая новость: на отделке офисных помещений сегодня тоже можно сэкономить – если еще 5-6 лет назад 80% отделочных материалов были импортного производства, то сейчас в России представлены аналоги того же уровня, которые стоят существенно дешевле.
Какие форматы бизнес-центров востребованы у арендаторов?
По мнению Вадима Казберова, Операционного Директора City&MallsPFM в Москве наиболее востребован формат бизнес-центров класса B/B+ с паркингом, рядом с метро или МЦК с конкурентной арендной ставкой за кв. м. Что касается класса "А"в центре Москвы, то он будет востребован среди западные компаний, гос. корпораций, нефтегазовым сектором. Содержание класса «А» внутри Садового кольца омрачено - кадастровая стоимость выше рыночной, прогрессирующая ставка налога, падение спроса, снижение ставок, отсутствие паркинга, сложности при проведении СМР (фасад, реконструкция).
«Если говорить о рынке Санкт-Петербурга, то те бизнес-центры класса «А», которые считались таковым, условно, 5-6 лет назад, концептуально уже не соответствуют тем потребностям, которые сейчас есть у будущего арендатора. Запросы трансформируются, в том числе и в силу каких-то ментальных изменений в обществе, в силу роста культуры заказчика. Сейчас есть явный спрос на “офис будущего”, на office environment, который будет добавлять качество пребывания в бизнес-центре. Поэтому если есть потребность в качественной среде, то, наверное, вопрос будет стоять не о том, будет это класс «А» или «В», а будет касаться именно его содержания. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим смещение в сторону именно качества среды, которая формируется внутри бизнес-центра. И тот, кто быстрее сможет нащупать эти вещи, эти потребности будущего арендатора, и окажется тем победителем, который унесёт с этого рынка хорошую маржу», - комментирует Максим Аронов, Управляющий партнер ГК Рост Фонд.