За последние полгода произошло двукратное снижение ключевой ставки Центробанка, а следовательно, теряется и привлекательность банковских депозитов. Выгодно ли в период коронакризиса инвестировать в недвижимость, и если да – то в какую? AMO.RU собрали экспертные мнения и готовы ими поделиться.

Сегментация рынка

Как правило, частные инвесторы выбирают один из сегментов рынка – жилую или коммерческую недвижимость. Однако внутри каждого из классов существует собственная сегментация, и их диспозиция меняется в зависимости от экономической и политической обстановки в стране.

Виды жилой недвижимости:

  • «Первичка» и «вторичка»;
  • Эконом и комфорт-классы;
  • Премиальная недвижимость (бизнес и элит);
  • Загородные дома.

Виды коммерческой недвижимости:

  • Офисные помещения;
  • Ритейл;
  • Складские комплексы;
  • Гостиничный бизнес;
  • Производственные помещения;
  • Объекты свободного назначения и пр.

Доходность объекта в обоих случаях складывается из двух факторов: возможности сдать площади в аренду и возможность продать их по более высокой цене. Эти факторы очень вариативны, и мы попытались отследить их изменения на рынке.

Жилая недвижимость

Основной парадокс ситуации с жилой недвижимостью заключается в том, что люди достаточно активно ее скупают, опасаясь дальнейших экономических потрясений, но вместе с тем снизил обороты сам рынок аренды. Поэтому выбирать объект для инвестиций нужно очень тщательно, оценив локацию, инфраструктуру, планировочные решения и надежность застройщика, если речь идет о новостройках.

Алексей Максимченков, инвестор и эксперт по финансовой грамотности: 

«Люди стали вкладывать деньги в недвижимость, потому что в банке они получали 6% годовых, а квартира может приносить от 4 до 8% годовых.  Доходность банковского вклада уменьшилась, плюс  появился налог на прибыль, а ипотечная ставка, напротив, уменьшилась. По этой причине хорошо продаются новостройки».

Антон Вассерман, исполнительный директор "Ак Барс Дом":

«Сегодня средняя доходность квартир в новостройках с момента покупки жилья на стадии котлована до сдачи дома составляет примерно 20%. На отдельные ликвидные проекты доходность может доходить до 80%. По нашим данным, большой популярностью среди инвесторов пользуются полноценные «однушки» (40-44 кв.м) и «двушки» (50-65 кв.м). Поэтому в таких наших проектах, как ЖК «Мой Ритм», «Солнечный город СУПЕР», «Светлая долина» такие квартиры продаются еще на этапе котлована.

Если говорить о локации, то популярностью пользуются развитые районы с готовой инфраструктурой или с перспективой хорошей инфраструктуры. Речь даже не о магазинах и поликлиниках, а о комплексной застройке с новыми детскими садами, школой во дворе и парком рядом или на территории ЖК. Инвесторы сегодня четко понимают, какие запросы у будущего покупателя».

Ксения Павлюкович, руководитель агентства недвижимости" Пушкин", эксперт по строящейся недвижимости:

 

«Для столичного инвестора может быть привлекателен рынок недвижимости Петербурга. Он по-прежнему является самым активно растущим региональным рынком недвижимости и позволяет инвесторам иметь хорошие результаты.

Одна из популярных стратегий вложения — это покупка квартиры на начальных сроках строительства с целью последующей перепродажи объекта. Точек продажи может быть несколько - продажа актива до получения ключей; продажа объекта на отрезке 2-3 лет; после оформления квартиры в собственность. Если очень серьезно подойти к выбору актива, то его можно капитализировать с доходностью в 15-20% годовых и выше.

Высоколиквидными являются Приморский район Спб, район Каменки. Рост цен и по пятну, и по предложению, которое застраивается на нем, составил почти  40% за весь цикл освоения нового микрорайона. Сравнение стартовых цен:

год

студия

1-комнатные

2-комнатные

2015

1 900 000 руб.

2 700 000 руб.

4 500 000 руб.

2020

3 000 000 руб.

4 300 000 руб.

6 500 000 руб.

Цикл инвестирования в среднем составляет два года. Можно оформить объект в собственность и капитализировать его еще в течение 2-3 лет по мере развития района.

Для инвестирования интересны квартиры в эксклюзивных проектах новостроек, которые у нас точечно реализуются на фоне масс-маркета. Такие активы изначально имеют ряд конкретных преимуществ, которые потом позволяют инвесторам продавать их выше рынка на фоне стандартного предложения. Конечно, чек входа в такие проекты на старте более высокий, но и потенциал у них выше по сравнению с обычными проектами».

Игорь Кучма,TradingView, Inc.:

«Перед тем, как решиться инвестировать в рынок недвижимости, стоит понимать, что экономика переживает новый кризис. Согласно недавнему опросу РАНХиГС, эпидемия коронавируса спровоцировала потерю работы как минимум для 23% россиян, еще 48% отправили в неоплачиваемый отпуск. В случае с мигрантами эта цифра достигает 40%. Отсюда несложно предположить, что сдать квартиру будет крайне тяжело, в то время как цены, по сравнению с «довирусными», ниже. Упали цены не только на арендную плату, но и на саму недвижимость. Цены на жильё в Москве на вторичном рынке впервые снизились за 2,5 года (как в рублёвом, так и в долларовом эквиваленте). С одной стороны, это удачный момент для покупки жилья, но если вы расcчитываете получить ипотеку, и тут же сдать квартиру, дела обстоят не лучшим образом».

Интересно, что в сегменте жилой недвижимости наблюдается всплеск интереса к загородным домам – в том числе и в премиальных, дорогостоящих поселках. Это тот случай, когда пандемия сыграла на руку застройщикам: люди высоко оценили возможность находиться на свежем воздухе, пусть даже и в отдаленных локациях. Приобретение дома стало не просто статусной покупкой, а возможностью позаботиться о здоровье своей семьи и комфортабельности ее проживания. Вырос и спрос на долгосрочную аренду загородного жилья – скорее всего, эта тенденция сохранится в ближайшие пару лет.

Коммерческая недвижимость

Говоря о доходности realestate, нельзя забывать и о затратах на содержание объектов. Коммерческая недвижимость пострадала здесь больше, чем жилая. Однако вопреки начальным прогнозам далеко не все собственники площадей спешат снижать ставки – например, в сегменте офисной недвижимости по-прежнему наблюдается дефицит высококачественных площадей.

Офисы: арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами

Ксения Харкевич:

«По итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей, чем за аналогичный период 2019 г. Реальный объем нового строительства за 2020 г. может составить около 300 000 кв. м. вместо заявленных 400 000 кв. м.  При этом большую часть составят объекты класса А.

Доля свободных помещений за последние три месяца выросла незначительно - всего на 0,5 п.п: уровень вакансии в качественных объектах остается низким. В 1 квартале года был зафиксирован рост ставок во всех классах, во втором собственники проявили гибкость по отношению к арендаторам и предоставляли временную скидку. Мы не ожидаем серьезных изменений ставок к концу года, так как пандемия принесла с собой не только проблемы, но и рост многих сегментов бизнеса таких как онлайн маркетинг, IT-сфера, e-commerce. Из основных тенденций следует отметить изменение формата офисного пространства (Тинькофф и Lamoda уже заявили о таких изменениях)».

Гостиничный бизнес: спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах

Людям нужен отдых и они готовы за него платить. А значит, недвижимость в курортных городах по-прежнему останется востребованной. При этом особо привлекательным становится ближнее зарубежье.

Александр Мельденбург,  директор по продажам Ассоциации застройщиков Грузии:

«Мы специализируемся на доходной недвижимости. Наши клиенты:

  • Покупают апартаменты в мировой гостиничной сети - Hilton, Marriott, Wyndham, Holiday Inn и др;
  • Сдают их в аренду через управляющую компанию, которая берет на себя полное обслуживание апартаментов и гарантирует сохранность имущества;
  • Получают прибыль. УК выплачивает чистый доход за вычетом всех затрат, налогов и своей комиссии.

Дополнительно заработок идет на росте стоимости м2 (в Грузии  он составляет до 15% в год). В любое время клиент может отдыхать в своих или аналогичных апартаментах по системе обмена отдыхом - в 150 странах мира.

Доходность такого формата инвестиций  составляет от 7% до 14% годовых. В прошлом некороновирусном году доходность по некоторым объектам доходила до 23%. В 2019 г в Грузии в 2019 году наблюдался туристический бум - страну посетило более 9,3 млн человек, а  спрос на рынке инвестиционной недвижимости превышал предложение. Средний срок окупаемости - от 7 лет (например, в Испании окупаемость – 13 лет, в Турции – 12 лет).

В Грузии отсутствует налог на недвижимость (и на покупку, и на владение) и прочие сборы. Процедура регистрации имущества – упрощенная, быстрая, дешевая и прозрачная – позволяет оформить недвижимость за 1 день. Все вместе это делает грузинский рынок realestateпривлекательным для инвесторов со всех стран. К тому же Грузия дает ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от 100 тысяч долларов.

Спрос на недвижимость в Грузии в период пандемии не упал, а поднялся. Одна из основных причин повышенного спроса - Грузия показала отличный результат в борьбе с коронавирусом и  она объявлена «зеленой зоной». Это является важным фактором для инвесторов. Самым большим спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах:

  • большой поток туристов обеспечивает регулярный доход от аренды;
  • такая недвижимость постоянно дорожает - после ввода в эксплуатацию апартаменты можно перепродать на 30-50% дороже;
  • в любое время собственник может уехать и отдохнуть.

Некоторые наши клиенты приобретают недвижимость сразу и на летних курортах (в Батуми), и на зимних (в Гудаури). Таким образом они «охватывают» весь год и получают максимальную прибыль».

Ритейл: в зоне внимания – объекты с якорными арендаторами

Зона ритейла «просела» в период пандемии больше других – непредсказуемость карантинных решений не позволяла собственникам помещений вовремя сманеврировать. Больше всех пострадали крупные ТРЦ и собственники помещений стрит-ритейла, которым пришлось пойти на существенные уступки арендаторам.

Вместе с тем очевидно, что особых неожиданностей и потрясений больше ждать не приходится - даже если объявят «вторую волну» коронавируса, механизм карантина будет прежним. Поэтому объекты ритейла можно снова рассматривать как перспективный объект для инвестиций, обращая особое внимание на площади с якорными арендаторами.

Никита Артемьев, административный директор ООО «Отелит»:

«Среднерыночная доходность торговой недвижимости варьируется от 5 до 9 лет. Это эквивалентно 11-20% годовых. Среднестатистический объект продается с окупаемость в 7 лет или 14,3%. Чем выше доходность, тем больше рисков. При верном выборе объекта вместе с регулярным доходом будет расти и стоимость недвижимости, что может дать в среднем доходность в еще 30% на дистанции в 7 лет. Здесь важна роль девелопера, который видит и умеет  использовать площади так, чтобы они приносили максимальную доходность.

Пандемия внесла определенные корректировки в выбор инвесторов. Сейчас особенно ценятся объекты с арендаторами, чей бизнес не закрыли ни по одному из постановлений правительства. Это площади, сданные под товары первой необходимости. Лучше всего показывают объекты, находящиеся в спальных микрорайонах, где спрос сильно превышает предложение. Желательно, чтобы это было отдельно стоящее здание.

Рынок коммерческой недвижимости всегда был инертным в плане падения цен, потому что помещения могут быть сданы разным бизнесам. И если один арендатор начнет нести убытки, то его можно заменить другим. Процесс по закрытию неактуальных розничных бизнесов и приход новых актуальных бизнесов на те же самые площади - естественный процесс при каждом кризисе».

Склады: офлайн & онлайн

Логистический бизнес несколько обособлен от коммерческой недвижимости в ее традиционном понимании, однако именно сейчас складские помещения являются одним из самых интересных объектов для инвестиций, поскольку позволяют бизнесу полноценно работать и в онлайне,  и в офлайне.  Это подтверждает рост спроса на аренду и покупку складов. Наиболее перспективные объекты обеспечат текущую доходность в 10% с потенциалом роста стоимости актива до 30% в течение трех лет.

Инвестируем грамотно - резюме

  1. В сегменте жилой недвижимости на данный момент наиболее перспективна покупка жилья премиум-класса на стадии строительства.
  2. Определенный интерес представляет приобретение  загородной недвижимости в поселках с хорошей экологией, комфортной удаленностью от города и комплексной инфраструктурой.
  3. Возрос спрос на апартаменты и коттеджи в курортных зонах стран ближнего зарубежья.
  4. В сегменте офисной недвижимости наиболее привлекательны площади классов А и В, а также «гибкие» офисные пространства. Увеличить доходность можно за счет разделения площадей и сдачи их нескольким арендаторам.
  5. В сегменте торговой недвижимости предпочтение стоит отдать помещениям с якорными арендаторами, с которыми заключен долгосрочный договор аренды.
  6. Большой интерес для инвесторов сейчас представляют качественные складские помещения, позволяющие охватить широкий спектр товаров.