На офисном рынке, восстанавливающемся после кризиса, возникли две тенденции: частично удаленный режим работы сотрудников и переезд в помещения меньшей площади. Как это повлияло на спрос и предложение? Разбирались вместе с экспертами.

Хороший офис – гибкий офис

По мнению Артема Неволько, Директора департамента офисной недвижимости компании ILM, крупные компании сейчас отказываются от части своих помещений либо сдают их в субаренду. В совокупности это может привести к высвобождению до 40% площадей и соответственно, росту вакансии и неизбежному снижению арендных ставок.

Однако перспективы у высококлассных бизнес-центров все же есть: «Качественные офисы по-прежнему пользуются повышенным спросом, так как компании, которые оптимизируют текущее офисное пространство, рассматривают такие офисы как альтернативные варианты для переезда.То есть стремятся сохранить и даже улучшить качество своих площадей» - комментирует эксперт.

Это мнение подтверждает Вероника Чаканова, Руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate: «Сегодня все бизнес-сегменты проявляют заинтересованность в аналитике изменений на рынке офисов: от новых предложений до колебаний ставок аренды. При этом этап заключения сделки достигают средние компании с запросом на офисные площади до 1000 кв.м. Крупные же фирмы предпочитают занять выжидательную позицию и присматриваться к рынку».

Наиболее экономичным решением стали так называемые гибкие офисы (flexibleofficespace): помещения с сервисом, краткосрочной арендой и трансформируемыми планировками. Собственники классических офисов сегодня адаптируют свои пространства и условия договоров, чтобы конкурировать с коворкингами, хотя еще год назад не считали их конкурентами.

«В таких форматах арендатор не тратит время на решение вопросов, связанных с ремонтом, обустройством и эксплуатацией, при этом получает готовые офисные блоки, которые легко подстраиваются под потребности бизнеса. Кроме того, договоры аренды содержат более гибкие условия, что дает возможность арендаторам сосредоточиться на развитии собственного бизнеса», - считает Елена Царева, коммерческий директор «Р7 Групп».

Как меняется использования пространства

С технической точки зрения важнейшими моментами сегодня стали экологичность и безопасность офисов (включая общественные зоны БЦ). Крупные деловые комплексы внедряют технологии, которые минимизируют риски инфицирования своих резидентов.

Кеннет Линдгрен, Генеральный директор KONE Россия: «Управляющие компании стараются увеличить уровень безопасности с помощью новых технологий, которые предусмотрены в лифтах. К примеру, нашей компанией был разработан бесконтактный способ вызова лифта с помощью мобильного приложения.Существенный вклад в безопасность вносят специальные очистители воздуха, устраняющие микробы и избавляющие от неприятных запахов. Для отделки в лифте применяются особые антибактериальные материалы, из которых, к примеру, делают поручни».

Годовой опыт «удаленки» компании восприняли по-разному. Так, в сфере IT до 90% сотрудников продолжают работать дистанционно, но в других сегментах это невозможно. Поэтому офис все чаще становится местом встреч, мозговых штурмов и обсуждений, а значит, он должен оперативно подстраиваться под нужды бизнеса.

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse: «Помимо возможности работать удаленно, многие компании формируют рабочие группы для проектной работы, предпочитая подключать специалистов из различных отделов. Некоторые вопросы передаются внешним подрядчикам, с которыми необходимо проговаривать и обсуждать детали проектов. Для организации подобной работы необходимы планировочные решения иного формата – с просторными и технологичными переговорными, зонами для работы проектных групп, с местами для неформального обсуждения идей».

Как сократить офисные площади и при этом не потерять сотрудников? У компаний есть несколько вариантов выхода из ситуации:

  • Минимизировать количество фиксированных рабочих мест, оставив только самые необходимые (руководящие должности);
  • Оптимизировать рассадку сотрудников;
  • Разработать гибкий комбинированный график работы;
  • Перевести часть сотрудников в коворкинги;
  • Внедрить систему hot-desking.

Вероника Чаканова: «На рынке стремительно растёт интерес, направленный на организацию зоны hot-desking. Хот-дески легко реализуемы в небольших компаниях, крупным же (от 100 человек) требуется объемный инструментарий, который пока не получил широкого распространения в России. Сам по себе хот-деск - многосложная организационная система. Рассматривая его в контексте трансформации своего офиса, компании необходимо понять, сколько нужно рабочих мест, установить локеры для личной рабочей техники и вещей ивнедрить систему бронирования в свой тип бизнеса».

Виктор Миронов, управляющий директор Консультационной группы ТИМ: «Даже небольшие компании задумались об организации коворкинговых зон в своих офисах - тренд настолько же модный, насколько и удобный. В нашем аутсорсинговом бизнесе мы уже много лет предоставляем своим клиентам аренду рабочих мест или переговорной комнаты - скорее всего, это тоже станет отраслевым трендом».

Спрос и предложение

Первый квартал 2021 г подтвердил тенденцию децентрализации офисов: значительно выросло количество сделок в локации между ТТК и МКАД (А и В класс). Это еще один путь сокращения издержек для компаний: переезд из центра дает возможность сохранить нужный объем площадей. По данным KnightFrank, 30% арендаторов искали офисы класса А площадью до 500 м2, столько же- площадью 500-1000 м2. На долю помещений свыше 10 000 м2 приходится 6 % (класс А) и 2% (класс В) соответственно.

Артем Неволько считает, что классические офисы свыше 500 м2останутся востребованными, так как они дешевле в 1,5-2 раза по сравнению с flexible «собратьями». Девелоперы же будут ориентироваться на гибкие форматы и модернизировать свои проекты, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Постепенно изменяется и статус коворкингов: если раньше считалось, что это формат для нетребовательных фрилансеров, то сегодня очевидно, что это выход и для крупных компаний - готовые рабочие места не требуют дополнительных вложений. В сегменте жеклассических пространств сейчас востребованы помещения с отделкой и мебелью: арендаторы не готовы вкладываться в ремонт, а собственники – предоставлять арендные каникулы.

Елена Малиновская: «Пандемия обнажила тренд на безопасность и качество рабочей среды с акцентом на комфортное пребывание сотрудников как во время работы, так и после нее. Усилилась необходимость и важность наличия комплексной инфраструктуры: от магазинов и ресторанов, медицинских центров и спорт-клубов, до общественных пространств и зон отдыха для сотрудников. Реализация проектов подобного масштаба возможна только на крупных участках, которые зачастую находятся за пределами центральной части города.Полагаю, в эру постпандемиимы будем наблюдать развитие формата бизнес-парков».

По опросу ВЦИОМ, 65% работающих россиян предпочтут работать полный день в офисе, а еще 23% готовы к комбинированному режиму. Как будут выглядеть офисы нового времени, мы скоро узнаем!