Поступающие запросы можно разделить на 2 категории. Первая - это те, деятельность которых подпадает под определение «пострадавшая отрасль» и здесь, как ни печально, все более или менее понятно и прописано действующим и вновь принятым законодательством. Вторая - это те, которые не подпадают под определение «пострадавшая отрасль» и в отношении которых законом не предусмотрен особый порядок взаимодействия в рамках договоров аренды, в этом случае приходится рассматривать каждый договор и каждого контрагента более широко, смотреть на реальную картину его бизнеса, запрашивать подтверждение и обоснование выдвинутых требований и принимать компромиссные решения, основываясь на целом спектре факторов и руководствуясь экономическими интересами обеих сторон.
Впервые мы столкнулись с тем, что во взаимоотношения арендодателя и арендатора вмешалось государство, предоставив последнему право одностороннего выхода из договора. Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дал право арендаторам, относящимся к числу пострадавших отраслей, требовать от арендодателя предоставить отсрочку платежей до 1 октября 2020 года с последующей их выплатой в 2021-2022 гг.
Этим правом могут воспользоваться арендаторы недвижимого имущества, которое находится в государственной, муниципальной или частной собственности. Более того, на основании указанного федерального закона, арендатор получил право обратиться к арендодателю за предоставлением скидки по арендной плате на время действия ограничительных мер. Принятые меры привели к невозможности своевременно покрывать долговые обязательства арендодателя, в полной мере обслуживать здания и все его инженерные системы, а также невозможности прогнозирования арендного потока и, как следствие, расходов.
Для того, чтобы оставаться на плаву, у арендодателя есть 2 пути – минимизировать собственные расходы, либо находить новые пути взаимодействия с текущими арендаторами – предоставить отсрочку, рассрочку, скидку в том или ином размере, на рынке есть прецеденты, когда арендодатели соглашались зачесть часть арендной платы услугами компаний-арендаторов по бартеру.
Пандемия COVID-2019 во многом перезагрузила подходы компаний к бизнесу, если ситуация сохранится и новых экономических потрясений не будет, то к концу 2020 - началу 2021 года арендодатель и арендаторы переоценят свои взаимоотношения, сделают вывод из всего произошедшего, и в договорах аренды могут появиться новые коммерческие условия и условия, защищающие и прописывающие правила поведения сторон в подобных обстоятельствах.
В сложившейся ситуации для арендаторов есть и плюсы. Начавшаяся активная миграция рынка дает возможность арендаторам арендовать высвобождающиеся помещения более высокого класса на выгодных условиях. В связи с тем, что многие работодатели полностью или частично перешли на удаленный формат работы - по данным Центра стратегических разработок, 68% российских компаний планируют сохранить режим удаленной работы для части сотрудников – арендаторы могут отказаться от части арендуемых помещений, либо сдать их в субаренду. Последний вариант все более востребован, так как предлагается полностью готовое к заезду помещение по лояльной ставке. Скоро ощутим эту тенденцию как устойчивый тренд.
Пока нет однозначной позиции, как все принятые меры отразятся на рынке в целом. Трудно что-либо прогнозировать, но однозначно ясно одно - благополучие как арендодателя, так и арендатора напрямую зависит от договороспособности обеих сторон.
«Р7 Групп» – российская управляющая компания, в управлении которой находятся такие знаковые объекты г. Москвы, как БЦ «Северная Башня», ЖК премиального класса «RedSide», сеть медицинских центров «К+31, а также другие объекты, расположенные в 32 городах России. Спектр услуг «Р7 Групп» охватывает все направления: от технической эксплуатации и профессиональной уборки до управления объектами коммерческой и жилой недвижимости.