Как изменился объем ввода площадей
Объем ввода нового предложения за последнее полугодие сократился почти в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 г., когда было введено более 0,5 млн. кв. м новых офисных площадей. Вследствие высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования, большинство девелоперов приостановили реализацию новых проектов.
Динамика ввода новых офисных площадей.
Количество объектов, в которых остаются незанятыми помещения, за три года увеличилось на 25%. Если в 2014 г. качественных офисных зданий со свободными площадями на территории Москвы было около 760, то в 2017 г. их число увеличилось до 950 объектов.
Количество объектов с вакантными площадями
Как изменилась арендная ставка
Арендная ставка в офисных объектах всех классов в течение трех лет заметно снизилась. В условиях падения спроса на дополнительные площади со стороны арендаторов в посткризисный период, а также высокой конкуренции между объектами в виду избыточного предложения, собственники корректировали стоимость аренды до платежеспособного спроса. Наибольшее снижение за три года было зафиксировано в высококачественных объектах класса А и Б+. Здесь падение среднего уровня запрашиваемых ставок аренды составило примерно 32%. В классе Б- стоимость аренды сократилась на 7%. Разница снижения ставок в разных классах напрямую связана с произошедшими изменениями в налогообложении для объектов коммерческой недвижимости. Увеличение кадастровой стоимости в большей степени коснулось площадей класса Б-. Выросшие дополнительные затраты на владение недвижимостью не позволили большинству собственников таких объектов снизить коммерческие условия для арендаторов.
Динамика изменения уровня средних запрашиваемых базовых ставок аренды в рублях
Какие площади пользуются спросом
Структура чистого поглощения за последние 3 года свидетельствует о том, что арендаторы становятся более требовательными при выборе офиса. Интерес к высококачественным помещениям вызван, прежде всего, открывшимся возможностям по согласованию комфортных условий при аренде. При наличии высокой конкуренции многие собственники снижали стоимость аренды, номинировали ставки аренды в рублях или фиксировали валютный курс. Востребованными стали те объекты, владельцы которых готовы предлагать качественную планировку и инженерию в своих зданиях, развитую инфраструктуру и привлекательные условия аренды для своих арендаторов.
Специалисты ILM проанализировали параметры запросов от потенциальных арендаторов офисных помещений и выявили следующие предпочтения:
- Качество бизнес-центра при адекватной цене;
- Презентабельный внешний вид;
- Близость метро;
- Наличие отделки в офисе;
- Наличие мебели (при аренде небольших офисов);
- Наличие «мокрой точки» для организации собственной кухни;
- Наличие парковочных мест, предоставляемых арендатору по договору аренды;
- Наличие управляющей компании;
- Инфраструктурная обеспеченность.
Отметим, что параметр «близость метро» остается одним из самых важных критериев при выборе офиса. Однако «Кремлевская» зона (в пределах Бульварного кольца) и офисы в районе Садового кольца уже не являются приоритетными. Современные арендаторы все чаще готовы рассматривать объекты в пределах и за ТТК, а не только в историческом центре.
Потребности растут, компаниям недостаточно просто стен и столов, им нужна «особенная» среда, способная удовлетворить разнообразные потребности. Развитая инфраструктура бизнес-центра играет определяющую роль при принятии решения о расположении своего офиса. Этим объясняет рост популярности деловых кластеров, которые органически соединяют в себе офисную жизнь, отдых и развлечения.
Стоит отметить увеличение интереса со стороны компаний и инвесторов к покупке качественных объектов офисной недвижимости. Тенденция по снижению стоимости продажи объектов обусловлена высоким уровнем вакантных помещений, снижением доходов от аренды и необходимостью погашения кредитов и займов. Государственные и крупные частные компании воспользовались этой ситуацией на рынке и приобрели офис в собственность на выгодных для себя условиях.
Как изменились условия договоров аренды
В период 2014-2017 гг. зафиксировано увеличение количества запросов от компаний по пересмотру условий аренды на занимаемые площади. Арендаторы, стремясь сократить расходы, отдают предпочтение продлению договоров и остаются в текущих зданиях, но на более привлекательных условиях. Компании вступают в новые переговоры по пересмотру условий аренды и фиксации курса рубля к иностранным валютам. Целью таких действий является желание компаний хеджировать свои валютные риски и снизить затраты на аренду, насколько это возможно.
Также стоит отметить, что за три года рынок полностью перестроился из долларового выражения ставок аренды в рублевое. Основная доля сделок заключается в рублевом эквиваленте с пересмотром ставки через 2-4 года. Исключения составляют объекты класса А с премиальным расположением. Здесь собственники сохранили номирование ставки в иностранной валюте. Вместе с этим, в сделках до 3 тыс. кв. м сроки аренды уменьшились до 3-х лет. В условиях неопределенности компании не готовы планировать на долгосрочную перспективу.
Как изменилось поведение арендаторов и собственников
В целях привлечения арендаторов и максимального сокращения количества свободных площадей в своих объектах собственники были вынуждены адаптироваться к новым условиям. Владельцы зданий стараются вплотную приблизиться к ожиданиям арендаторов. Стимулируя переезд клиентов, собственники, помимо привлекательных коммерческих условий и курсовых коридоров, активно предлагают арендные каникулы, отделку помещений или же ее компенсацию. Также арендодатели увеличивают свою конкурентоспособность за счет готовности делить помещения на блоки до 500 кв. м. и делать базовую отделку для интересного арендатора.
Реальная стоимость аренды по закрытым сделкам в 2014-2016 гг. стала значительно отличаться от запрашиваемой собственником ставки: дисконт, который мог получить крупный арендатор в процессе переговоров, в ряде случаев достигал 30-40% от первоначальной стоимости аренды.
Кроме прямой аренды, на рынке появилось очень много площадей, которые предлагаются в субаренду или по переуступке прав. Большая часть таких предложений сосредоточена в объектах класса А. Многие западные компании стали пересматривать планы своего развития в России. В связи с чем в офисах таких компаний стали появляться излишки площадей.
Прироста офисных рабочих мест ждать придется еще очень долго. Как следствие, очевидных драйверов увеличения чистого поглощение на рынке нет. Все что мы наблюдаем - это продолжение миграции в качество из дорогих или некачественных, или неудобно расположенных - в дешевые и качественные. И этот процесс будет продолжаться до тех пор пока уровень вакантных площадей в классе А/Б+ внутри МКАД не снизится до равновесных значений – хотя бы до 10%.
Данные предоставлены Департаментом исследований компании ILM