Будьте настойчивы: переговоры арендатора и собственника – это своеобразная шахматная партия. Нюансы, которые остались невыясненными, могут оказаться критичными для вашей компании. Но еще хуже, если к арендной ставке добавятся другие платежи, на которые вы совершенно не рассчитывали. В общем, следуйте принципу «доверяй, но проверяй».
Осмотр помещения
В некоторых случаях помещение стоит измерить хотя бы по периметру и убедиться, что оно соответствует заявленной собственником площади. Состояние офиса нужно рассмотреть детально:
- Нет ли дырок, трещин, повреждений покрытия на стенах;
- Проверьте, как работают инженерные системы: включите кондиционеры и систему вентиляции. В помещении не должно появиться неприятного запаха и излишнего шума. Средняя температура в офисе должна держаться в диапазоне от +20 до +25°С. При достижении отметки термометра в 26 градусов и ее превышении организм человека «млеет от жары», замедляется реакция, повышается утомляемость.
- Уточните о времени работы инженерных систем в здании, чтобы не возникло ситуации, что в 19.00 в ваш офис прекратят подачу воздуха
- Проверьте сколько розеток в помещении и сколько потребуется вам лично. Возможно ли установить дополнительные розетки?
- Проверьте санузел все мокрые точки – достаточно ли их? Все ли исправно работает.
- Если офис сдается с мебелью – проверьте ее состояние.
Вопросы собственнику, которые нужно обязательно задать на просмотре офиса:
- У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса, поэтому нужно сразу уточнить: возможно ли это сделать? За чей счет? Какую часть расходов собственник готов взять на себя?
- Если необходим ремонт, готов ли собственник предоставить вам арендные каникулы? На какой период?
- Есть ли в договоре пункт о «нормальном износе», кто ремонтирует оборудование, если оно выйдет из строя?
- Согласен ли собственник устранить все выявленные недочеты до момента вашего въезда и зафиксировать это в договоре или в ате приема-передачи помещения?
- Включены ли в договор условия по неотделимым улучшениям? На кого ложатся расходы по ним?
Проверка связи: вопросы собственнику:
- Какие провайдеры обслуживают здание?
- Можно ли завести в офис своего провайдера?
Помните, на оплате связи можно и нужно экономить – но не питайте иллюзий, что это важно и собственнику.
Вход – рубль, выход – два
Помещения бизнес-центров находятся под охраной, а система безопасности подразумевает контроль доступа в каждый офис. За охрану при этом необходимо будет платить. Режим посещения офисов варьируется от стандартного рабочего времени до круглосуточного. И это обязательно нужно узнать, чтобы ваши сотрудники не попали в неловкую ситуацию, когда их не пускают в офис после определенного времени, или требуют немедленно покинуть помещение, когда они еще не закончили работу.
Если Ваша сфера деятельности предполагает большой клиентский поток, уточните насчет особенностей организации пропускного режима в здании.
Вопросы собственнику:
- Каков режим посещения бизнес-центра?
- Как можно попасть в офис в неурочное время при форс-мажорных обстоятельствах?
- Как происходит процесс заказа пропусков для гостей?
Арендная ставка, OPEX и коммунальные платежи
Далеко не всегда арендная ставка включает операционные расходы и коммунальные платежи. Чаще всего собственники экспонируют только базовую арендную ставку, очищенную от иных платежей (НДС, OPEX и оплаты коммунальных услуг).
Вопросы собственнику:
- Что именно входит в OPEX, и можете ли вы самостоятельно заключать договоры с какими-то сервисами на поставку услуг?
- Установлены ли счетчики для расчета коммунальных платежей? Если нет, то возможно ли это сделать?
- Как происходит индексация арендной платы?
- Входят ли в арендную плату парковочные места и сколько? Или за них нужно заплатить отдельно?
- Сколько стоит аренда 1 парковочного места в месяц и сколько парковочных мест могут выделить на Вашу площадь?
Предъявите документы
Кто показывает вам офис – собственник или арендатор, решивший сдать излишек площадей в субаренду? Последний вариант может оказаться сюрпризом для собственника. Поэтому вам должны предоставить документы на право собственности (с адресом офиса), договор аренды, в котором разрешена субаренда, технический паспорт помещения.
Фиксируйте абсолютно все договоренности в договоре и используйте точные формулировки! И обязательно изучите готовый договор в спокойных условиях. Мы рекомендуем пользоваться бесплатными услугами профессиональных консультантов: в этом случае правильные вопросы (даже те, про которые вы не подумали) будут заданы, а ответы – получены и ваши интересы учтены.
Эксперты AMO.RU помогут совершенно бесплатно подобрать офис, который вдохновит ваш бизнес. Переходите на сайт и оставляйте завяку на обратный звонок.