Новые предложения: антирекорды

За первые 9 месяцев в эксплуатацию в столице было введено 94 000 м2 офисных площадей. Этот показатель на 37% ниже прошлогоднего. Ситуацию не исправит даже ввод остальных площадей: объем нового строительства в 2018 году не превысит 167 000 м2, что составляет менее половины объема нового строитества 2017 года. В целом же, это самое низкое значение, зафиксированное за последние 15 лет. Объекты, введенные в эксплуатацию в течение 2018 года:

  • Ла-5 (Центральная ул., 8);
  • РТС Земляной Вал (Земляной вал ул., 50А, стр. 3);
  • Квартал Парк Легенд, фаза 1 (Автозаводская ул., 23, кор. 120);
  • МФЦ «Новион» (Самарская ул., вл. 1);
  • «Арена Парк», кор. 4,5 (Ленинградский пр-т, 36, кор. 4,5);
  • «Рассвет», очередь 1-2, кор. 14,16,17 (Столярный пер., 3, кор. 14,16,17);
  • «Амальтея» (Сколково, Большой б-р, 40);
  • Галерея 76 (Профсоюзная ул., 76).

Объекты, ввод которых ожидается в декабре 2018 - первом квартале 2019:

  • SKY House (Мытная ул., 40);
  • ОКО, ф. II (1-й Красногвардейский пр-д, 16 Б);
  • Нагорная ул., вл. 20, кор. 7;
  • Крунит (Нагорная ул., 3, стр. 1);
  • Искра-парк (Ленинградский пр-т, 35).

Такое состояние рынка коммерческой недвижимости  связано с тем, что многие проекты в последние три года были заморожены из-за отсутствия спроса или иных проблем. При этом и в текущем году некоторые девелоперы заявили о переносе сроков сдачи новых бизнес-центров. Вместе с этим другие крупные игроки рынка напротив, решили воспользоваться выгодным моментом и заявили о начале строительства или реконструкции новых зданий. Их появление на рынке ожидается в ближайшие два-три года.

Важный момент: большинство из заявленных объектов будут размещены за пределами Третьего кольца. А это означает, что на карте Москвы появятся новые деловые кварталы, но вакантных площадей в центре будет все меньше.

Структура спроса и предложения

Общий объем рынка офисных помещений классов А и В составил 20,5 млн. м2. На долю класса В- пришлось 41%, класса В+ 37%, доля объектов класса А составила 22%.

По итогам трех кварталов суммарный объем чистого поглощения составил 463 000 м2, что сравнимо с показателем 2017 года. При этом темпы поглощения были высоки в первое полугодие, но снижены в 3 квартале из-за летнего периода и отложенного переезда компаний.

Структура чистого поглощения по классам офисных площадей выглядит так: наибольший объем составил класс В+, увеличилась доля классов А и В-. Спрос на помещения в основном сформирован арендаторами, пережившими кризис. После улучшения финансовой ситуации они хотят переехать в офис более высокого класса. Если учесть существующий дефицит больших площадей, сохраняющийся с 2017 г, очевидно, что активность крупных арендаторов будет возрастать – им не так просто подобрать помещение. Офисные блоки площадью больше 15 000 м2 представлены только в 16 бизнес-центрах Москвы.

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости дает следующее представление о составе арендаторов: по-прежнему лидируют компании, предоставляющие потребительские услуги (их доля запросов составляет 17%). Выросло количество обращений от представителей IT-сектора – 15%. На долю торговых компаний приходится 14% обращений. Замыкают «большую четверку» арендаторов компании строительного профиля – 10%.

«На фоне рекордно низкого уровня ввода новых объектов в сегменте офисной недвижимости, который мы наблюдали в прошедшем году, крупные компании стремились скорее переехать в функциональные и современные офисы, чтобы зафиксировать коммерческие условия. И если до кризиса арендаторы чаще снимали помещения shell & core, то сейчас они стремятся возложить затраты на отделку помещения на собственника здания. В связи с этим собственники офисной недвижимости все больше внимания уделяют сервису и развитию инфраструктурной составляющей офисных зданий, что позволяет резидентам получать любые услуги, не выходя из бизнес-центра», - комментирует Коммерческий директор «Р7 Групп» Михаил Миронов.

Вакантные площади

Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы показал, что на данный момент свободными остаются  2,1 млн. м2 площадей. Из них 1,6 млн. м2 приходится на офисы классов А и В+.

Чистое поглощение в 3 квартале почти в пять раз превысило объем нового строительства, а доля незанятых помещений уменьшилась на 0,4 п.п. за данный период и на 2,0 п.п. с начала года. Среднее значение по всем классам составило 10,3%. В классе А данный показатель немного выше – 14,5% и связано это с вводом в эксплуатацию новых бизнес-центров. Это значение сравнимо с серединой 2012 года.

«В 2018 году также наблюдался рост сделок по аренде помещений для федеральных органов власти, ставшими активными игроками на рынке качественной офисной недвижимости, в частности, на территории Московского международного делового центра «Москва-Сити». Этот тренд может послужить дальнейшей консолидации государственных компаний и их дочерних предприятий в деловом кластере столицы», - комментирует Коммерческий директор «Р7 Групп» Михаил Миронов.

Арендные ставки

Средняя цена коммерческой недвижимости по сравнению с концом 2017 года тоже выросла:

  • В классе А – 26 500 руб/м2 в год (рост на 3%);
  • В классе В+ 16 600 руб/м2 в год (рост на 4%);
  • В классе В-  14 800 руб/м2 в год (рост на 6%).

Поскольку наблюдается дефицит высококачественных площадей, собственники не готовы идти на уступки арендаторам (они готовы обсуждать гибкие условия аренды только с крупными компаниями).

В 2019-2020 гг. рост арендных ставок в популярных районах и бизнес-центрах Москвы может составить 15-20% к текущим значениям.

Прогноз коммерческой недвижимости: рост ставок, изменение форматов

Подытожим вышеприведенный анализ. Баланс спроса и предложения на столичном рынке постепенно приходит в соответствие. Арендные ставки медленно, но неуклонно растут, и эта тенденция в перспективе сохранится. В то же время увеличивается дефицит больших площадей – это значит, что представителям крупного бизнеса придется искать локации за ТТК либо пересматривать свой подход к поиску. Хотим подчеркнуть еще несколько важных тенденций рынка коммерческой недвижимости Москвы 2018:

  1. Для крупных компаний форматом сделок может стать built-to-suit, успешно апробированный на рынке складской недвижимости. В этом случае девелопер на этапе проектирования бизнес-центра уже имеет якорного арендатора. Это, в свою очередь, понизит риски заморозки строительства. Потребность в качественных площадях сохраняется, поэтому логично ожидать увеличение количества новых объектов в ближайшие 2-3 года.
  2. У инвесторов по-прежнему высокий интерес к такому сегменту офисной недвижимости, как коворкинги. При этом выявляется проблема низкой маржинальности таких объектов. Поэтому трансформация этого формата продолжится.
  3. Собственники блоков с мелкой нарезкой отмечают высокую ротацию арендаторов – их смена может произойти уже через 3-4 месяца.

«Уходящий год порадовал переменами в сегменте смарт-офисов: коммерческая недвижимость приняла новую реальность нестабильного мира и поверила в формат сервисных пространств (коворкингов). По итогам года в Москве более 50 000 кв. м офисных площадей находятся в распоряжении операторов коворкингов. Только за один год прирост этого сегмента рынка составил почти 50%. Спрос на офисы для команд 3-15 чел вырос на 30%. Количество досрочно расторгнутых 11-месячных договоров вырос на 15%. Собственники ждут гарантий от малого бизнеса. Год ознаменовался сменой фазы развития и дал Собственнику право выбрать себе арендатора. В следующем году рынок недвижимости будет учиться мобильности и гибкости, а малый бизнес будет учиться планировать свое развитие дальше, чем на 4-6 месяцев», - комментирует ситуацию по одному из сегментов коммерческой недвижимости Анна Воробьева, Руководитель проекта AMO.RU.

«Уходящий год для рынка коммерческой недвижимости был, в первую очередь, ознаменован сменой собственников нескольких известных объектов. Это было связано и с изменениями в банковском секторе («Открытие», «Промсвязьбанк» и другие крупные игроки банковского рынка сменили владельцев или перешли под контроль государства), и с собственной стратегией нескольких крупных девелоперов.  При этом на протяжении последних нескольких лет объемы ввода новых зданий неизменно снижаются, и изменения этой тенденции мы будем наблюдать, скорее всего, только к концу следующего года. Иностранные инвесторы по-прежнему не проявляют интереса к российскому рынку недвижимости. А самые крупные сделки происходят с участием государственных, либо около государственных структур, например, аренда «Аэрофлотом» здания для размещения штаб-квартиры по адресу: ул. Арбат, д.1. Дефицит качественных площадей класса А и В+ в пределах Садового кольца, а если не брать в расчет район Москва-Сити, то и в пределах ТТК, привел к росту ставок аренды в среднем на 10-15% в течение года. Все вышеперечисленные факторы, в купе с развитием транспортной инфраструктуры Москвы (строительство новых станций метро, развитие МЦК, повышение тарифа на городской паркинг), будут в следующем году способствовать тому, что потенциальные арендаторы станут активнее рассматривать объекты за пределами ТТК для размещения офисов. Год будет конкурентным, год будет интересным», - комментирует ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Ксения Харкевич, Директор Департамента офисной недвижимости компании ILM.

Рынок ждет согласованного и ответственного подхода со стороны собственника, арендатора и консультанта сделок.

Вы можете ознакомиться с полной версией Обзора рынка недвижимости, перейдя по ссылке