офис, место работы, кресло, светло

Планируя переезд в новый офис, компания сталкивается с большим количеством сложностей. На фоне основной проблемы — найти подходящее помещение по адекватной цене — прочие нюансы кажутся несущественными. Между тем, один из важнейших вопросов, которые необходимо решать «на берегу» — это стоимость OPerating EXpense, операционных (или эксплуатационных) расходов. Из чего они состоят, и почему размер OPEX отличается у разных бизнес-центров?

Разве все платежи уже не заложены в стоимость аренды? 

Не факт: общих правил для рынка коммерческой недвижимости в России пока не существует. Чаще всего финальная стоимость «квадрата» равна ставке аренды + коммунальные платежи + OPEX. Так работает большинство бизнес-центров классов А и В в связи с особенностями ведения отчетности по МСФО. Собственники помещений классом ниже могут не разделять ставку аренды на базовую + эксплуатационные расходы.

Из чего складываются операционные расходы?

Каждое здание необходимо содержать. OPEX — это средства, из которых собственник здания покрывает расходы по содержанию имущества. Эти расходы складываются из ряда факторов:

  • техническое обслуживание и ремонт здания;
  • благоустройство прилегающей территории;
  • налоги на имущество и земельный участок;
  • страхование объекта;
  • охрана;
  • клининг;
  • вывоз мусора;
  • кейтеринг и др.

Нужно понимать, что содержание здания ложится на плечи арендаторов, в теории — пропорционально занимаемой ими площади. При этом если коммунальные платежи не оплачиваются по счету, то в пакет расходов собственник вполне может включить и их. Еще один интересный пункт расходов — маркетинговое продвижение комплекса. Этот процесс всегда весьма затратный, поэтому собственники предпочитают тоже включить его в OPEX и удержать средства с арендаторов.

расходы, деньги, стоимость, офис

Все правы, но некоторые «правее»

Вышеупомянутая пропорциональность расходов арендаторов — это идеальный умозрительный вариант. На практике ни один якорный арендатор не согласится платить пропорционально. Поэтому компании, занимающие небольшие офисные площади (100-200 м2) в пересчете всегда будут платить OPEX больше, чем обладатели помещений в 5-10 000 м2. По сути, эта ситуация отражает цикличность развития рынка коммерческой недвижимости. Если предложение превышает спрос, собственникам приходится оптимизировать и снижать OPEX. Собственники конкурентных бизнес-центров при этом могут повысить ставку. На данный момент возмещение операционных затрат колеблется в пределах от 7 до 20% от величины общего арендного дохода. 

Размер имеет значение

Ставки OPEX в Москве, по оценкам аналитиков, самые высокие в Европе. Их средний размер составляет $120-140/м2 в год. При этом у конкурентных объектов с локацией в центре ставки могут достигать $200/м2 в год — в процентном соотношении это 15-20% от общих затрат на аренду. Очевидно, что размер операционных расходов — далеко не последний фактор при выборе помещения для компании.

Как обезопасить себя от неприятных сюрпризов

Несмотря на заверения собственника о прозрачности платежей, стоит внимательно изучить договор и зафиксировать все спорные моменты, с которыми предстоит разобраться. Мелочей здесь не существует. Если вы планируете пользоваться услугами собственного провайдера/клининговой компании, проверьте, не будете ли вы оплачивать эти услуги дважды?

Размер OPEX может быть фиксированным на срок действия договора аренды или индексироваться, начиная со второго года:

  • С учетом индекса потребительских цен;
  • В размере 5-15% (определяется арендодателем);
  • Перерасчет по принципу «open book».

Последний вариант — самый прогрессивный и выгодный для арендатора. В этом случае собственник рассчитывает фактическую стоимость OPEX за прошедший календарный год. Если она превысила расчетную, арендатор доплачивает недостающую сумму. А если сумма оказалась меньше, чем уплаченная вперед, собственник возвращает разницу.

Остались вопросы? Спрашивайте: консультанты AMO всегда на связи!